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Mise à jour le 19 juin 2009
La défiscalisation pour les sociétés qui investissent dans les immeubles neufs aux Antilles est un avantage fiscal extrêmement intéressant et efficace. Le mécanisme, désormais rôdé de la défiscalisation Outre Mer pour les sociétés, permet de diminuer considérablement l’impôt en participant au développement des îles de la Guadeloupe et de la Martinique. Il est un atout majeur des chefs d’entreprise désireux de conserver le fruit des résultats de leur société et d'accroître leur patrimoine.
LA DEDUCTION FISCALE DE L'IMPOT SUR LES SOCIETES EST DE 100 % DU MONTANT DE L'ACQUISITION : Art 217 undecies du CGI.
Ces dispositions sont celles de l’article 217 undecies du Code Général des Impôts
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I – 100% DE DEDUCTION FISCALE POUR L'ACQUISITION DIRECTE D'UN BIEN IMMOBILIER NEUF DESTINE A LA LOCATION
Les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent déduire de leur résultat imposable une somme égale au montant hors taxes et hors frais de toute nature, des acquisitions de logements neufs à usage locatif situés dans les Départements d'Outre Mer. L’excédent de déficit peut être reporté de façon illimitée sur les exercices suivants (art 209 du CGI).
L'entreprise doit s'engager par écrit à louer le bien nu dans les 6 mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant 6 ans au moins, à des personnes qui en font leur résidence principale (art 217 undecies I du CGI).
Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond fixé par décret en début d’année (art 46 AG duodecies annexe III du CGI ).
« Toutefois, en cas d’acquisition d’un immeuble à construire, ou de construction d’immeuble, la déduction est opérée sur le résultat de l’exercice au cours duquel les fondations sont achevées ». L’immeuble doit être achevé dans les deux ans suivant la date d’achèvement des fondations sinon la somme déduite est rapportée au résultat imposable au titre de l’exercice au cours duquel intervient le terme du délai (au bout des deux ans). Il s’agit du cas où une société achète sur plan un immeuble et paye avant même que l’immeuble soit fini d’être construit. Il ne s’agit donc pas de VEFA où l’acquéreur verse des sommes en fonction de l’élévation du niveau de l’immeuble.
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II – DEDUCTION PAR SOUSCRIPTION DE PARTS DANS UNE SOCIETE AYANT POUR OBJET EXCLUSIF L’ACQUISITION OU LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS NEUFS DESTINES A LA LOCATION EN INTERMEDIAIRE
Il s’agit d’un montage à deux intervenants :
- une société A à l’IS qui achète des biens et ayant pour objet exclusif : l’acquisition de logements neufs destinés à la location intermédiaire
- une autre société B qui souscrit au capital de la première pour défiscaliser
Cette fois la défiscalisation de la société B intervient non pas sur le montant de ou des acquisition(s) mais sur le montant des parts injectées par la société B dans la société A par augmentation de capital.
La société B pourra alors déduire de son résultat imposable une somme égale au montant total des souscriptions au capital des sociétés qui doivent alors effectuer l’acquisition dans les 12 mois de la souscription
Si, dans le délai de cinq ans l'investissement est cédé ou cesse d'être affecté à la location dans les conditions du locatif intermédiaire, les sommes déduites sont rapportées au résultat imposable de l'exercice au cours duquel cet événement se réalise.
Un agrément est nécessaire au-delà d’un million d’euros.
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III – LES AUTRES AVANTAGES DE LA DEFISCALISATION OUTRE MER POUR LES SOCIETES
En plus de l’avantage fiscal en lui-même, le bien sera amortissable et permettra de déduire de nombreux frais. Résultat de l’opération : tout en augmentant son patrimoine, la société qui investit diminue le montant de ses revenus imposables.
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a – Amortissement du bien
L’amortissement s’ajoute à la défiscalisation en elle-même (art 39-2° du CGI)
Le bien immobilier est amortissable dans les conditions de droit commun.
L’amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur que subissent les immobilisations de l’entreprise par suite de l’usage, du temps, du changement technique. La base de l’amortissement est le prix de revient. Le taux usuel d’amortissement est de 5% en matière immobilière. La durée d’amortissement d’un bien immobilier à usage d’habitation est généralement de 20 ans.
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b– Le revenu foncier
Les revenus fonciers sont pour l’essentiel ceux provenant de la location d’immeubles.
Les loyers et autres revenus des immeubles figurant à l’actif des entreprises et constituent un élément du bénéfice imposable au même titre que les autres revenus réalisés par l’entreprise. Ces revenus doivent être compris dans les bénéfices de l’entreprise pour leur montant réel.
Le bien fera l’objet de rentrées locatives régulières avec des loyers pouvant bénéficier de l’assurance des loyers impayés.
Le montant maximum du loyer est plafonné à 12,50 € / m² par mois de surface habitable. (art 46 AG duodecies)
Les revenus du locataire seront limités comme suit :
- 28 638 € pour une personne seule
- 52 968 € pour un couple
- 56 032 € couple marié ou personne seule avec une personne à charge
- 59 096 € couple marié ou personne seule avec deux personnes à charge
- 63 191 € couple marié ou personne seule avec trois personnes à charge
- 67 285 € couple marié ou personne seule avec quatre personnes à charge
- Majoration par personne à charge à partir de la cinquième : + 4 298 €
Selon l'exemple précédent, le montant du loyer maximum en locatif intermédiaire sera pour un appartement F3 ayant une surface habitable de 53,39 m² et 14 m² de terrasse de :
67,39 x 150 = 10 108,5 / 12 = 842,38 euros/mois hors charges.
Il s’agit de revenus moyens et non pas de revenus faibles.
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c – Les charges déductibles
La taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les frais de copropriété, les primes d’assurances, les frais d’entretien et de réparation, se déduisent au titre des charges. Le mécanisme de la défiscalisation pour les sociétés qui investissent dans les DOM est de plus en plus connu et attire les investisseurs de toute la France.
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