LE RÉGIME DU MICRO FONCIER OU REEL

(Mise à jour 8 avril 2010) Les contribuables dont le revenu de la location est inférieur à 15 000 euros par an, bénéficient de d’un abattement fiscal de 30% du montant des loyers, représentant l’ensemble des charges de la propriété.
Le dispositif est applicable à ceux qui acquièrent en loi SCELLIER et LOI GIRARDIN à l’exception du SCELLIER INTERMEDIAIRE ou SCELLIER ZRR

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MICRO FONCIER : UNE SIMPLIFICATION ET UN AVANTAGE POUR LES REVENUS DE LA LOCATION (art 32 CGI)

Le contribuable bénéficiant du micro foncier ou l’un des membres de son foyer fiscal ne doit pas être propriétaire de :
- logements neufs bénéficiant du régime BESSON, ROBIEN, PERISSOL, BORLOO, SCELLIER INTERMEDIAIRE, du secteur touristique
 - parts de sociétés de personnes non transparentes (SCI, SCPI, etc...) qui donnent en location des immeubles nus
- d’immeubles en nue propriété donnés en location
- de logements bénéficiant de la réduction d’impôts pour investissement immobilier locatif et de la déduction forfaitaire au taux majoré
- de monuments historiques donnés en location
- d’immeubles situés dans les secteurs sauvegardés et assimilés et placés sous le régime dit de la « Loi Malraux »
-  d’immeubles situés dans une zone franche urbaine ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation et placés sous ce régime
-  de logements bénéficiant de la déduction au titre de l’amortissement « Perissol » ou « Besson »

Les modalités :

Le contribuable porte directement sur sa déclaration d’ensemble des revenus n°2042, le montant du  revenu brut foncier. C’est l’administration qui détermine le revenu net imposable et qui y déduira un abattement de 30%

Remise en cause :

Le régime cesse de s’appliquer lorsque les revenus fonciers dépassent 15 000 euros. On passe alors dans le régime dit « réel »

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LE REGIME DU REEL : DES CALCULS A FAIRE ( art 29 CGI)

Les contribuables qui décident d’opter pour le régime du réel ou qui ne font pas partie des bénéficiaires du micro-foncier, doivent calculer le revenu net foncier qui est : la simple différence entre les recettes encaissées et le total des frais et charges.
Les recettes sont :
- les loyers
- les revenus accessoires (revenu du droit d’affichage, revenus du droit de chasse, du droit de pêche ou de façon générale des revenus tirés du droit de propriété)
- des dépenses incombant au bailleur et mises à la charge du locataire. Il s’agit des dépenses qui sont normalement à la charge du propriétaire mais qui par convention sont à la charge du locataire ( ex : taxe foncière)
- certaines recettes exceptionnelles : ce sont des recettes qui ne sont pas perçues annuellement : subvention ANAH, indemnités d’assurance en réparation de dommages.

Les dépenses sont :
- Les dépenses de réparation ou d’entretien
- les dépenses d’amélioration
- les frais de gestion, d’assurance
- les dépenses acquittées par le propriétaire et restant définitivement à la charge des propriétaires
- les intérêts des dettes : le propriétaire peut déduire du revenu foncier le montant des intérêts des emprunts contractés :
            * soit pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés
            * soit pour la conservation du bien

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Conclusion : pour savoir si il vaut mieux conserver le dispositif du micro-foncier pour ceux qui en ont le droit, il est nécessaire non seulement de faire les calculs recettes/dépense, mais aussi de se projeter dans l’avenir afin de savoir si ces dépenses seront ultérieurement couvertes ou non par les recettes.

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