(Mise à jour le 11 fevrier 2008)
La loi Girardin est le dispositif défiscalisant le plus efficace car il permet une réduction directe du montant de l'impôt à payer à la différence d’une simple diminution des revenus qui est proposée plus largement. La loi GIRARDIN, en vigueur depuis juillet 2003, est le résultat des améliorations portées depuis 1986 par les différents gouvernements qui se sont succédés.

Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM peuvent défiscaliser entre 25% et 50% du montant de l'acquisition d'un bien immobilier neuf. En plus de la réduction du montant de l’impôt sur le revenu, de nombreuses déductions viennent en diminution du revenu imposable.

I –LA REDUCTION D'IMPOT SUR LE REVENU POUR LES PARTICULIERS QUI INVESTISSENT OUTRE MER : DE 25 % A 50% DU MONTANT DE L’ACQUISITION

La Loi Girardin est applicable à toutes les constructions neuves en Martinique et en Guadeloupe – art 199 du CGI

A – Investissements directs par acquisition d’un bien neuf en Martinique ou Guadeloupe : le gouvernement propose une réduction directe du montant de l’impôt sur le revenu avec les taux les plus élevés.

Trois possibilités s'offrent en fonction du montant à défiscaliser : l'acheteur loue le bien avec un plafond de loyer, l'acheteur loue le bien sans plafond, l'acheteur habite le logement.

1 – Le taux de défiscalisation est de 50% pour une location dite « plafonnée »

La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location sous deux conditions : une limitation quant aux revenus du locataire, une limitation quant au montant du loyer. C'est ce que l'on appelle le « locatif intermédiaire ». (art 199 undecies)

En louant le bien en « locatif intermédiaire » le législateur permet de défiscaliser jusqu'à 50% du montant de l'acquisition plafonné à 2 058 € HT / m² (soit 2 232,93 € TTC  / m²) de surface défiscalisable, autrement dit :

La réduction d'impôt est de 50% du prix de la « surface défiscalisable » x 2 232,93 euros TTC (Dont TVA 8,5%) pour l'année 2008

La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse couverte (art 46 ann III CGI)

Ex : Soit un appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse couverte, pour un prix de 180 000 euros. En louant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'un réduction de son impôt sur le revenu de :

53,39 + 14 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 x 2 232,93 = 150 477
150 477 x 50% = 75 238 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 15 047 euros par an pendant 5 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 15 500€ d'impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin, l'impot final sera de 15 500 - 15 047 = 453€.

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2 – Le taux de défiscalisation est de 40% :

La défiscalisation bénéficie d’un taux de 40% lorsque le bien est mis en location sans limitations quant aux revenus du locataire ni au montant du loyer : on parle du locatif libre.

La réduction d'impôt est de 40% du prix de la « surface défiscalisable » x 2 232,93 euros TTC (Dont TVA 8.5%) pour l'année 2008

Ex : Soit un appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse, pour un prix de 180 000 euros. En mettant le bien en locatif libre, le propriétaire bénéficiera d'une réduction de son impôt sur le revenu de :

53,39 + 14 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 x 2 232,93 = 150 477
150 477 x 40% = 60 190 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 12 038 euros par an pendant 5 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 12 500 € d'impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin, l'impot final sera de 462 €.

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3 – L'acquisition est affectée à l’habitation principale du propriétaire :

La loi Girardin permet de défiscaliser sur 10 ans lorsque le bien est affecté à l’habitation principale du propriétaire.

Le montant de la défiscalisation est de 25 % de 2 232,93 € TTC/ m² de surface habitable + 14 m² de terrasse couverte sur 10 ans.

Le propriétaire prend l’engagement d’occuper son bien au titre de son habitation principale pendant 5 ans au moins – aucun aménagement n’est possible pendant ces 5 ans.

Ex 1 : soit un appartement F3 ayant une surface habitable de 53,39 m², une terrasse couverte de 14 m² pour un prix total d'acquisition de 180 000 euros.

La défiscalisation sera de :
53,39 + 14 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 x 2 232,93 = 150 477
150 477 x 25% = 37 619 euros sur dix ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 3 761 euros par an pendant 10 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 4 000€ d'impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin l'impot final sera de 239 €.

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B – Le montant des loyers et le prix du marché locatif

Le montant du loyer à percevoir sera soit celui du « locatif intermédiaire », soit celui du loyer dit « libre ».

1 - Calcul du loyer en locatif intermédiaire :

Pour bénéficier des montants maximum de défiscalisation en Loi GIRARDIN, le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné à 12,08 € / m² par mois de surface habitable. (art 46 AG duodecies)

Les revenus du locataire seront limités comme suit :
- 27 781 € pour une personne seule
- 51 383 € pour un couple
- 54 355 € couple marié ou personne seule avec une personne à charge
- 57 327 € couple marié ou personne seule avec deux personnes à charge
- 61 300 € couple marié ou personne seule avec trois personnes à charge
- 65 271 € couple marié ou personne seule avec quatre personnes à charge
- Majoration par personne à charge à partir de la cinquième : + 4 169 €

Selon l'exemple précédent, le montant du loyer maximum en locatif intermédiaire sera pour un appartement F3 ayant une surface habitable de 53,39 m² et 14 m² de terrasse de :

67,39 x 145 = 9771,55 / 12 = 814,30 euros/mois hors charges.

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2 – Le loyer dit « libre » :

Le loyer libre est un loyer que le propriétaire décide d’appliquer sans restriction aucune. Il peut être intéressant d'augmenter le loyer notamment lorsque les prestations proposées sont meilleures. Ex : piscine, situation exceptionnelle, aménagement de qualité etc…
ou alors lorsque le montant du loyer est déterminant pour l'acheteur.

Cependant, il est nécessaire d'analyser quel doit être le montant du loyer à demander en fonction de l'offre et de la demande. Le montant du locatif intermédiaire reste un bon indicatif.

La location doit intervenir dans les 6 mois de l'acquisition qui se fait en général au mois de décembre, c'est à dire au cours du mois de juin au plus tard. Une instruction administrative du 7 novembre 1986 prévoit qu'en cas de vacance du logement destiné à la location au-delà des 6 mois, le propriétaire devra établir qu'elle n'est pas de son fait en montrant qu'il a accomplit des diligences concrètes (recours à une agence immobilière, insertion d'annonces (et que les conditions mises à la location ne sont pas dissuasives)).

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II – DEDUCTIONS FISCALES SUPPLEMENTAIRES POUR UN INVESTISSEMENT LOI GIRARDIN

En plus de la défiscalisation, des avantages complémentaires sont octroyés aux propriétaires immobiliers :

Déduction des charges sur les revenus locatifs

Les revenus locatifs font l’objet d’une déduction forfaitaire de 40% représentant l’ensemble des charges de la propriété lorsque vous êtes en micro-foncier c'est-à-dire lorsque vos revenus bruts locatifs ne dépassent pas 15 000 € / an. (art 32 CGI).

Lorsque les revenus locatifs dépassent les 15 000 € ou lorsque le contribuable choisit l’autre option : le réel, le propriétaire peut, en plus de la réduction d’impôts pratiquer une déduction forfaitaire de 14% qui représente :

• les frais de gestion autres que (les frais de procès et de procédure, de déplacement, de correspondance ou de téléphone payés par les propriétaires qui gèrent eux même leur immeuble, commissions versées aux agences de location)
• les frais d’assurances autres que les primes d’assurance pour les loyers impayés.

Les primes d’assurance pour loyers impayés sont déductibles des revenus locatifs pour leur montant réel. Lorsque le contrat d’assurance prévoit la garantie d’autres risques comme l’incendie, les dégâts des eaux, une protection en cas de détérioration, une protection juridique couvrant des frais d’avocat ou huissier ou autre, la fraction de la prime d’assurance loyer impayée ne sera déductible que si elle est bien distincte des autres, ce qui n’est pas le cas en cas de « package ».

En général, les frais de gestion sont d’environ 8% auxquels vous pourrez rajouter 3 % pour l’assurance dite loyers impayés, vacance locative, détérioration, contentieux.

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Déduction de la taxe foncière

Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les deux premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois de l’acquisition. Après les deux ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme les impôts annexe à cette taxe.

Ne sont pas déductibles les taxes d’urbanisme, la TVA, les droits d’enregistrement.

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Les intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, tout comme les frais d’emprunt : frais de constitution de dossier, frais d’inscription hypothécaire, agios, taxe, primes du contrat d’assurance vie souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt.

Remarque : La revente des biens défiscalisés créé un marché de l’ancien qui intéresse de nombreuses personnes qui n’ont pas besoin de défiscaliser ou qui souhaitent acheter à des prix inférieurs à ceux du neuf. La revente des biens actuels se fait au moins sur la base des prix d’acquisition.

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Conclusion

La défiscalisation pour les particuliers est un moyen de bénéficier de réductions fiscales très importantes et rapides. Les différents gouvernements ont amélioré et aménagé le dispositif depuis 20 ans. La loi GIRARDIN est applicable jusqu’en 2016.

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