(Mise à jour du 20 janvier 2012) En OUTRE MER pour 2012 il est possible de bénéficier des taux de réduction de la loi Girardin ou de la  LODEOM (Loi d'Orientation et de Developpement Economique de l'Outre-Mer).  La réduction d’impôt varie entre 18% et 48% selon le cas. Plusieurs possibilités sont offertes selon que l'on choisit la location ou l’habitation principale.
La réduction d’impôt dans le cadre de  la location bénéficie d’un taux de réduction d’impôt différent selon qu’il s’agit de location libre ou intermédiaire (dite plafonnée), et selon la date de délivrance du permis de construire.
Nous approfondirons (I) La réduction d’impôt sur le revenu pour la mise en location d’un bien en locatif intermédiaire, puis la réduction d’impôt sur le revenu pour la mise en location en locatif libre, en (II) nous traiterons du cas de la réduction d’impôt dans le cadre d’une habitation principale, puis en (III) nous finaliserons en replaçant le dispositif dans le plafonnement global des « niches fiscales » et dans le plafonnement spécial de la LODEOM.
Cette présentation est un éclairage simplifié de la loi, elle peut toujours faire l’objet d’une mauvaise interprétation de notre part, compte tenu notamment qu'à ce jour toutes les instructions fiscales n'ont pas encore été publiées.

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I – LA MISE EN LOCATION EN 2012 PERMETTRA DE BENEFICIER D’UN TAUX DE REDUCTION ALLANT DE 30 % à 45%

On distingue les biens loués sans restriction de loyers dit «  locatif libre » de ceux loués avec restrictions dit : « locatif intermédiaire ou plafonné ». Deux possibilités s'offrent : soit l'acheteur loue le bien avec un plafond de loyer et de revenus du locataire soit l'acheteur loue le bien sans conditions pour le locataire.

1 – Taux de défiscalisation en location intermédiaire pour 2012

Le taux varie selon la date de PC de 38% à 48%. Le taux le plus élevé étant pour les permis antérieurs à 2011 en locatif intermédiaire cumulant les avantages de la zone urbaine sensible et des énergies renouvelables. (art 199 undecies A – 6)

Les permis délivrés en 2011 permettront de bénéficier de taux de reduction d'impôts en location variant entre 34% et 45%, selon que le bien est situé ou non dans une zone urbaine sensible et dispose d'éléments d'énergie renouvelable. (art 199 undecies A – 6- bis)

Les permis délivrés en 2012 bénéficieront du taux de 26%.

La réduction d’impôt serait accordée à ces taux là lorsque le bien est mis en location sous deux conditions : les revenus du locataire sont limités à un certain montant annuel tenant compte de sa situation familiale et le montant du loyer est limité . (art 199 undecies A – art 46 AG duodecies CGI ).

De plus, la défiscalisation est plafonnée au m² de surface habitable + la terrasse (maxi 14m²). Le plafond pour 2012 n'est pas publié à ce jour. Mais il ne sera pas inférieur à celui de 2011, soit 2 247 € HT / m² de surface défiscalisable.

Les investissements portant sur des permis de construire obtenus en 2011 ou 2012 doivent être loués au plus tard le dernier jour de la troisième année suivant la délivrance du permis de construire. (article 199 undecies A-6 dernier alinéa)

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Calcul du loyer en locatif intermédiaire et plafonds de revenus 2012 : Les taux n'étant pas encore connus à ce jour et les instructions fiscales étant prévues pour le mois de mars, nous vous communiquons ceux de 2011.
Pour bénéficier des montants maximum de défiscalisation de la GIRARDIN et de la LODEOM en 2011, le montant maximum du loyer à percevoir était  plafonné à 156 € / m² par an de surface habitable. (art 46 AG duodecies).
Les revenus du locataire étaient limités comme suit :
- 29 627 € pour une personne seule
- 54 797 € pour un couple
- 57 966 € couple marié ou personne seule avec une personne à charge
- 61 136 € couple marié ou personne seule avec deux personnes à charge
- 65 372 € couple marié ou personne seule avec trois personnes à charge
- 69 608 € couple marié ou personne seule avec quatre personnes à charge
- Majoration par personne à charge à partir de la cinquième : + 4 447 €

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2 – Taux de défiscalisation en loyer libre

Seuls les permis délivrés avant 2012 pourront faire l'objet de locations en loyer libre.

Pour les permis délivrés avant 2011, les taux varient entre 30% et 40%.

Pour les permis délivrés en 2011, les taux varient entre 22% et 33%.

Les investissements portant sur des permis de construire obtenus en 2011 ou 2012 doivent être loués au plus tard le dernier jour de la troisième année suivant la délivrance du permis de construire. (article 199 undecies A-6 dernier alinéa)

Le plafonnement au m² de surface habitable pour 2011 était de 2 247 euros HT. Le taux 2012 n'a pas été publié, mais il ne sera pas inférieur à celui-ci.

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II – LA DEFISCALISATION EN HABITATION PRINCIPALE DU PROPRIETAIRE POUR LES PRIMO ACCEDANTS

La LODEOM en habitation principale permet en 2012 de défiscaliser entre 18% et 29% sur 10 ans lorsque le bien est affecté à l’habitation principale du propriétaire  primo accédant.
Soit sur 10 ans un taux variant de 1,8% à 2,9% par an.

Sont considérés comme des primo accédants au sens de Art 244 quater J du CGI : les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années et dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds.

Cette réduction s’applique dans les limites de surface habitable qui s’établissent selon le nombre de personnes à charge destinées à occuper à titre principal le logement comme suit  :

- 65 m² pour une personne seule
- 77.5 m² pour un couple
- 90 m² pour une personne seule ou un couple ayant une personne à charge
- 12 m² de plus au-delà (annexe III art 46 AG terdecies du CGI).

Les sommes prises en compte sont plafonnées à un montant par mètre carré de 2247 euros/ m2.
Les Primo-accédants peuvent bénéficier du prêt à taux zero. Pour plus d'informations cliquez ici.

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III – PLAFONNEMENT GLOBAL DES NICHES FISCALES EN 2012

Le plafonnement global des niches fiscales pour 2012 est fixé à 18 000 euros + 4% du revenu imposable.
Le plafonnement spécifique pour les investissements dans les DOM est fixé à 11% du revenu imposable ou 30600€.

 Le dispositif de défiscalisation OUTRE MER a permis le développement économique des iles françaises des caraïbes. La MARTINIQUE et la GUADELOUPE ont pu, grâce à cela, bénéficier d’un développement économique favorable au logement. Depuis, il est reconduit d’année en année. En 2011, les îles participaient à l’effort national avec l’application d'un rabot fiscal de 10%. En 2012 un rabot fiscal de 15% supplémentaire a été voté. Le dispositif est applicable jusqu’au 31 décembre 2017. Nous vous rappelons que cette analyse peut faire l'objet d'une mauvaise interprétation compte tenu que les instructions fiscales n'ont pas encore été publiées.

Textes de loi :

LOI n°2010-1657 du 29 décembre 2010 - art. 38 (V)
Article 199 undecies A
Article 199 undecies D
Article 199 undecies E
Article 46 AG duodecies du CGI
Article 46 AG terdecies du CGI
Article 46 AG quaterdecies du CGI