|
LA LOCATION EN MEUBLE PROFESSIONNEL
LA LOCATION EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL
(Mise à jour avril 2010) La location en meublé à titre habituel s’oppose à la location nue d’un bien. On parle de bien meublé lorsqu’on y trouve tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Cet ameublement du bien change tout son statut fiscal. En effet, un appartement loué aménagé obéi au régime particulier de la « location en meublé ». Trois possibilités s’offrent à celui qui loue en meublé :
- soit il ne fait aucune déclaration spécifique et sera imposé normalement au titre des revenus qu’il en retire,
- soit il choisi le statut de la location en meublé non professionnel au titre des BIC
- soit il opte pour le régime de la location en meublé professionnel au titre des BIC.
Pour des offres personnalisées, cliquez ici.
La location en meublé est un domaine privilégié par le législateur bien que très encadré. Son régime fiscal est dérogatoire du droit commun en matière de déficit, de TVA, d'impôts directs locaux (taxe d'habitation, taxe foncière et taxe professionnelle), d'impôt sur la fortune. De plus depuis 2010 une réduction d’impôt sur le revenu est possible pour des investissements dans des structures très spécialisées. Ce dispositif très encadré est très restrictif.
Pour des offres personnalisées, cliquez ici.
I – La distinction entre loueur non professionnel et loueur professionnel.
Il faut trois conditions cumulatives pour bénéficier du statut de loueur professionnel.
- la recette annuelle du foyer fiscal tiré de cette activité est supérieure à 23 000 euros
- l’un des membres du foyer fiscal est inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés
- ces recettes excédent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Le montant des 23 000 euros s’entend du total des loyers charges comprises, et les 50% des revenus locatifs sons pris par comparaison aux revenus nets catégoriel.
Pour des offres personnalisées, cliquez ici.
II - Intérêts fiscaux de la distinction
Le choix du régime a un intérêt en matière de déficit, TVA, plus ou moins values, taxes professionnelles,
A - Les déficits fonciers :
On parle de déficit lorsque les recettes (les loyers) sont inférieures aux dépenses
- Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature au cours de la même année et des dix années suivantes. Les déficits ne pourront pas être imputés sur le revenus global : salaires et autres, mais seulement sur les prochains loyers. Le déficit est donc reportable.
- Les loueurs professionnels, eux, peuvent imputer les déficits sur leur revenu global sans limitation à la condition qu'ils ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.
Pour des offres personnalisées, cliquez ici.
B – LA TVA :
La TVA que l’on retrouve lors de l’acquisition, puisque les biens sont vendus TTC, pourront faire l’objet soit de remboursement ultérieur, soit d’une imputation.
Le régime de la TVA ne s’applique pas en principe aux locations en meublé, à chaque fois qu’il y a une opération avec de la TVA, elle sera récupérable.
Cependant, dans les six opérations suivants, la TVA s’applique :
- Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
- Prestations d’hébergement dans les villages de vacances classés ou agréés
- Prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celle-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger sous certaines conditions.
- Prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploiter de manière professionnel : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et le réception même non personnalisée de la clientèle.
- Les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des 4 catégories ci-dessous : hôtels de préfecture, certaines résidences de 3ème âge et maisons de retraite, pension de familles, maisons de vacances, homes d’enfant et gîtes ruraux
- Prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme lorsque ceux – ci sont destinés à l’hébergement de touristes et qu’ils sont loués pour une durée d’au moins neuf ans à un exploitant. Ces résidences s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir.
Pour des offres personnalisées, cliquez ici.
C – Plus values :
Les plus values des loueurs non professionnels relèvent du régime des plus values privées, elles sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements obligatoires au taux de 28.1% avec un abattements de 10% par an au-delà de la cinquième.
Les plus values des loueurs professionnels sont exonérées totalement à condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes tirées de la location des deux années précédentes n’excèdent pas 90 000 euros et sont exonérées partiellement au-delà jusqu’à 126 000 euros.
Les plus values et moins values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent des plus values privées. La plus value est imposée aux taux normal sauf abattement de 10% au-delà de la 5ème année. Donc au-delà de 15 ans les immeubles sont en principe totalement exonérés.
Précision : les résidences principales sont exonérées de plus values.
Remarque : les personnes physiques ou morales qui ne sont soumises à aucun des cas précédents sont obligatoirement exonérées sans faculté d’option.
Pour des offres personnalisées, cliquez ici.
D – Taxe professionnelle
Les loueurs en meublé y sont soumis sauf si la location est en relation avec leur habitation principale.
Pour des offres personnalisées, cliquez ici.
E – ISF
Le régime est très intéressant pour les professionnels – loueur en meublé professionnels, car le bien est exclu du champ d’application de l’ISF si :
- la personne est inscrite au RCS en tant que loueur professionnel
- elle réalise plus de 23 000 euros de revenus
- retire de cette activité plus de 50% de ses revenus
Pour des offres personnalisées, cliquez ici.
F – NOUVEAUTE 2010 : réduction d’impôt sur le revenu pour investissement dans des structures spécialisées uniquement
Pour les non professionnels, jusqu’en 2012, les personnes physiques qui acquièrent dans certaines structures un logement neuf, peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt dans une limite de 300 000 euros de 25% en 2010 (soit maximum 75 000 euros) et 20% en 2011 et 2012 (soit maximum 60 000 euros).
Ces structures sont les :
- établissement sociaux ou médico-sociaux
- résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées
- résidence avec services aux étudiants
- établissements de santé
- résidence de tourisme classés
Pour des offres personnalisées, cliquez ici.
Conclusion : le régime des locations meublées est très encadré, voire trop, pour être un dispositif fiscal véritablement incitatif à la disposition de tous. Pourtant, il pourrait être un vrai levier fiscal.
Pour des offres personnalisées, cliquez ici.
Remarque : Ce document n’est pas contractuel.
Ce texte est simplifié et reprend les lignes essentielles des textes. Il peut comporter des erreurs compte tenu notamment des modifications quotidiennes des lois, des décrets et de la jurisprudence. De plus il ne tient pas compte de votre situation particulière.
|
