(Mise à jour du 6 avril 2010)

L’article 199 septvicies du code général des impôts créé en décembre 2009 met en place la loi SCELLIER et plus particulièrement la loi SCELLIER OUTRE MER. Le dispositif sera applicable jusqu’en 2017 et s’ajoute au dispositif de la LOI GIRARDIN toujours en vigueur. Nous vous présenterons les taux de réduction pour les acquisitions neuves, les avantages supplémentaires de la location en intermédiaires, les conditions de la location.

.A : LA LOI SCELLIER OFFRE UNE REDUCTION D’IMPOT SUR LE REVENU DONT LE TAUX EVOLUERA DANS LE TEMPS PASSANT DE 40% à 35%

- Pour les acquisitions réalisées entre le 28 mai 2009 et le 31 décembre 2011 : le taux est de 40% sur 9 ans, soit : 4.44 % par an pendant 9 ans 

Exemple : Acquisition d'un bien neuf pour 300.000€, defiscalisation totale 40% soit 120.000€ sur 9 ans soit 13.333€ par an pendant 9 ans

Depuis 2010 la réduction d’impôt LOI SCELLIER OUTREMER est prise en compte pour le plafonnement global dit « des niches fiscales » et est fixée à 40 000 euros. (article 199 undecies D)

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 - Les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013 bénéficieront d’une réduction de 35 % sur 9 ans soit 3.89 % par an.

- A partir du 1er janvier 2014 et jusqu’au 31 décembre 2017, la réduction sera de 35% dés lors que le bénéficiaire s’engagera à louer à l’issue de la période dans les conditions du locatif intermédiaire, et par période de trois ans renouvelable une fois, le contribuable continuera à bénéficier de la réduction pendant 6 années supplémentaires. La réduction annuelle sera égale à 2% du prix de revient du logement à compter de la dixième année.

La date d’acquisition s’entend de la date de signature de l’acte authentique d’achat.
Il y a la possibilité de reporter le surplus lorsque la fraction de la réduction imputable au titre d’une année excède l’impôt dû par le contribuable.
La base de l’investissement ne peut pas dépasser 300 000 euros.
La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement qui s’entend du prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition : honoraires de notaires, commissions d’intermédiaire, TVA, droit d’enregistrement, taxe de publicité foncière.
Un contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt au titre d’une même année qu’à raison d’un seul logement par an.
Pendant toute la période couverte par l’engagement de location initiale ou prorogée, le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur à un plafond fixé par décret.
En zone B1 OUTRE MER, le plafond est limité à 12.04 euros/m2.

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B : AVANTAGES FISCAUX COMPLEMENTAIRES EN LOCATION INTERMEDIAIRE SCELLIER OUTRE MER

Lorsque le logement est donné en location dans le secteur intermédiaire dans le dispositif de la loi Scellier Outre Mer pendant toute la période d’engagement de location (période initiale de 9 ans et prorogé de 3 ans ou 6 ans), le contribuable bénéficie d’avantages fiscaux supplémentaires sous la forme :
- d’une déduction spécifique de 30% pour la détermination des revenus fonciers
- d’un complément de réduction d’impôt lorsque la location reste consentie dans le secteur du locatif intermédiaire.

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Cependant, les plafonds mensuels de loyer par mètre carré, charges non comprises, sont fixées pour 2010 à 9.63 euros/m2.
En outre, les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds pour 2010 :

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C : CONDITIONS DE MISE EN LOCATION DU LOGEMENT

Le délai de mise en location est de un an après la date d’acquisition.
La durée minimale de location est de 9 ans.
Le locataire doit être une personne physique autre que :
- le propriétaire lui-même ou un membre de son foyer fiscal. Sous cette réserve, il peut s’agir d’un ascendant, descendant d’un contribuable, sauf si le logement est loué en locatif intermédiaire auquel cas les descendants et ascendants ne peuvent pas louer.
- l’un des associés de la société ou l’un des membres du foyer fiscal des associés.
Les loyers sont plafonnés en fonction de la zone dans laquelle est situé le logement. La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié de la terrasse dans la limite de 8m2.
La notion de loyer s’entend ici par l’ensemble des sommes et prestation fournies. Ne font pas partie : les appels de charges et remboursements de charges par le locataire.

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D : PAS DE JUSTIFICATION DE L’ECOCONDITIONALITE POUR LES PERMIS DE CONSTRUIRE DEPOSES AVANT LE 1ER MAI 2010

L’art 199 septvicies du CGI mentionne que le respect de la condition concernant les caractéristiques thermiques et énergétiques sont justifiées selon des modalités fixées par Décret. Le Décret n’étant pas publiées, le contribuable n’aura pas à justifier de cela. Ceci est repris par le bulletin officiel 5 B-17-09 page 7 et 8. A partir du 1er mai 2010, les PC déposés devront justifier de conditions thermiques et énergétiques spécifiques aux DOM de façon à limiter l’utilisation de la climatisation, d’utiliser des chauffe-eau-solaire, et de limiter les bruits à l’intérieur des habitations. Ces dispositions seront détaillées dans un arrêté qui sera pris par le gouvernement, mais qui à ce jour n’existe pas encore (le 29 avril 2010) – Décret n°2009-424 du 17 avril 2009 – appelé encore Décret JEGO ou Loi JEGO.

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Conclusion : Le dispositif de la Loi SCELLIER OUTRE MER est très intéressant. Il est différent de celui de la LOI GIRARDIN et a vocation à s’appliquer à ceux qui souhaitent défiscaliser sur un plus long terme et pour des montants d’impôt sur le revenu inférieurs à ceux destinés à la LOI GIRARDIN. Cette loi qui a pour but la relance de l’économie s’applique jusqu’en 2017 et peut permettre la création d’un véritable patrimoine.

TEXTES

Article 199 septvicies
Modifié par LOI n°2009-594 du 27 mai 2009 - art. 39
I. ― Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.
La réduction d'impôt s'applique dans les mêmes conditions au logement que le contribuable fait construire et qui a fait l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d'un dépôt de demande de permis de construire, ainsi qu'au local affecté à un usage autre que l'habitation acquis entre ces mêmes dates et que le contribuable transforme en logement. Elle s'applique également, dans les mêmes conditions, aux logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.L'achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l'acquisition du local destiné à être transformé.
L'application de la présente réduction d'impôt est, au titre de l'acquisition ou de la construction d'un logement, exclusive, pour le même logement, de la déduction au titre de l'amortissement prévue au h du 1° du I de l'article 31.
La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l'un de ses associés.
La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que l'une de celles mentionnées au quatrième alinéa ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.
La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156.
II. ― La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.
Le premier alinéa s'applique à compter de la publication du décret mentionné au même alinéa et au plus tard à compter du 1er janvier 2010.
III. ― L'engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par le décret prévu au troisième alinéa du h du 1° du I de l'article 31.
IV. ― La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011.
Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision.
Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.
Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.
Lorsque la réduction d'impôt est acquise au titre d'un local affecté à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logement ou d'un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et faisant l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, elle est calculée sur le prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation et elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux.
V. ― Lorsque le logement reste loué, à l'issue de la période couverte par l'engagement de location mentionnée au I, dans les conditions mentionnées au deuxième alinéa du l du 1° du I de l'article 31, par période de trois ans, le contribuable continue à bénéficier de la réduction d'impôt prévue au présent article pendant au plus six années supplémentaires. Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient du logement.
VI. ― Un contribuable ne peut, pour un même logement ou une même souscription de parts, bénéficier à la fois de l'une des réductions d'impôt prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, 199 decies I, 199 undecies A ou 199 tervicies et des dispositions du présent article.
Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt prévue au présent article ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.
VII. ― La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient :
1° La rupture de l'engagement de location ou de l'engagement de conservation des parts mentionné aux I ou VIII ;
2° Le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements prévus au I et, le cas échéant, au VIII, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.
VIII. ― La réduction d'impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une société civile de placement immobilier régie par les articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l'article 8, soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les souscriptions réalisées en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les souscriptions réalisées à compter de l'année 2011.
La réduction d'impôt, qui n'est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application du présent article sont réunies. En outre, la société doit prendre l'engagement de louer le logement dans les conditions prévues au présent article.L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'au terme de l'engagement de location souscrit par la société. Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.
Au titre d'une année d'imposition, le montant de la souscription ouvrant droit à la réduction d'impôt ne peut pas excéder, pour un même contribuable, la somme de 300 000 €.
La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année de la souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.
L'application de la présente réduction d'impôt est, au titre d'une même souscription de parts, exclusive de la déduction au titre de l'amortissement prévue à l'article 31 bis.
IX. ― Le montant total des dépenses retenu pour l'application du présent article au titre, d'une part, de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un logement et, d'autre part, de souscriptions de titres, ne peut excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.
X. ― A compter de la publication d'un arrêté des ministres chargés du budget et du logement classant les communes par zones géographiques en fonction de l'offre et de la demande de logements, la réduction d'impôt prévue au présent article n'est plus accordée au titre des logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques ne se caractérisant pas par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements et acquis à compter du lendemain de la date de publication de cet arrêté.
XI.-Les investissements mentionnés aux I et VIII et afférents à des logements situés dans les départements d'outre-mer, à Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna ou à des souscriptions employées dans les conditions définies au troisième alinéa du VIII pour le financement de tels logements ouvrent droit à la réduction d'impôt prévue au présent article dans les mêmes conditions, sous réserve des adaptations prévues au présent XI.
Pour ces investissements, le taux de la réduction est égal :
1° A 40 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre la date de promulgation de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer et le 31 décembre 2011 ;
2° A 35 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013 ;
3° A 35 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017, dès lors que le propriétaire s'engage à ce que les logements restent loués à l'issue de la période couverte par l'engagement mentionné au I selon les conditions prévues au V.
Pour l'application du présent XI, le plafond de loyer mentionné au III du présent article ainsi que les conditions mentionnées au deuxième alinéa du l du 1° du I de l'article 31 peuvent être adaptés par décret.

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Article L111-9 du code de la construction et de l’habitation
Modifié par Loi n°2005-781 du 13 juillet 2005 - art. 26 JORF 14 juillet 2005
Modifié par Loi n°2005-781 du 13 juillet 2005 - art. 27 JORF 14 juillet 2005
Un décret en Conseil d'Etat détermine :
- les caractéristiques thermiques et la performance énergétique des constructions nouvelles, en fonction des catégories de bâtiments considérées ;
- les catégories de bâtiments qui font l'objet, avant leur construction, d'une étude de faisabilité technique et économique. Cette étude évalue ou envisage obligatoirement pour certaines catégories de bâtiments les diverses solutions d'approvisionnement en énergie de la nouvelle construction, dont celles qui font appel aux énergies renouvelables, aux productions combinées de chaleur et d'énergie, aux systèmes de chauffage ou de refroidissement urbain ou collectif s'ils existent, aux pompes à chaleur performantes en termes d'efficacité énergétique ou aux chaudières à condensation gaz, sans préjudice des décisions des autorités compétentes pour les services publics de distribution d'énergie ;
- le contenu et les modalités de réalisation de cette étude

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