Réduction d’impôt sur le revenu pour l'habitation principale du propriétaire grâce à la loi Girardin LODEOM

(Mise à jour 2017) La Loi GIRARDIN LODEOM s'applique pour les investissements immobiliers réalisés par un propriétaire d’un logement qui l’affecte à son habitation principale jusqu’en 2017. Pour les permis accordés jusqu'en 2010, il est possible de bénéficier du dispositif pour la location avec des taux allant jusqu'à 40%. (Art 199 undecies A du CGI)

I. Habitation principale de l'acheteur

Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’affectation du logement à la résidence principale du contribuable pendant cinq ans :

A. Notion d’habitation principale

La réduction d’impôt est accordée aux personnes physiques ayant en France métropolitaine ou dans les départements d’outre-mer leur domicile fiscal au sens de l'article 4 B du code général des impôts (CGI). Les non-résidents qui, en application de l'article 4 A du CGI, sont passibles de l’impôt sur le revenu à raison de leurs seuls revenus de source française, ne peuvent pas bénéficier de la réduction d’impôt.

Constitue une habitation principale :

  • le logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels ;
  • le logement occupé de manière effective et permanente par le conjoint (seul ou avec d’autres personnes vivant habituellement au sein du foyer familial) d’un époux disposant d’un logement de fonction ;
  • le logement occupé de manière effective et permanente par le conjoint (seul ou avec d'autres personnes vivant habituellement au sein du foyer familial) du fonctionnaire marié en service à l'étranger imposable en France sur le revenu global (CGI, art. 4 B, 2).

B. Affectation à la résidence principale pendant 5 ans

Le propriétaire doit prendre l'engagement de fixer sa résidence principale dans le logement dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, de façon continue pendant cinq ans. En conséquence, le contribuable qui affecterait alternativement le logement à sa propre habitation principale et à la location ne pourrait pas bénéficier de la réduction d’impôt.

C. Exigence d’une primo-accession à la propriété de la résidence principale

Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux contribuables accédant à la première propriété de leur résidence principale (244 quater J du CGI voir BOI-IR-RICI-80-20-10).

Il s’agit des personnes physiques n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la date d’achèvement du logement ou la date de l’acquisition de celui-ci si elle est postérieure.

Pour l’application de cette condition, ne sont pas considérés comme propriétaires de leur résidence principale les contribuables titulaires d’un droit démembré (usufruit ou nue-propriété) sur leur résidence principale au cours des deux années précédant celle au titre de laquelle l’avantage fiscal est sollicité, (ce qui est souvent le cas des seniors). Il est également précisé que, pour bénéficier de la réduction d’impôt, chacune des personnes physiques composant le foyer fiscal qui acquiert une quote-part de la résidence principale doit remplir la condition de primo- accession.

Lorsque l’un des membres du foyer fiscal était propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant celle au titre de laquelle l’avantage fiscal est sollicité et ne remplit donc pas la condition de primo-accession, cette personne ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt.

Dans l’hypothèse d’une acquisition en commun avec son conjoint ou son partenaire à un pacte civil de solidarité (PACS), la réduction d’impôt est accordée au titre de la quote-part de l’investissement correspondant aux droits dans la communauté conjugale ou dans l’indivision du membre du foyer fiscal non propriétaire au cours des deux années précédentes.

Cette solution s’applique quel que soit le régime matrimonial des époux ou les dispositions du contrat de PACS.

Dans le cas d’un couple marié sous le régime de la séparation de biens dont seul l’un des membres du couple remplit la condition de primo-accession, cette personne peut acquérir la résidence principale du foyer à titre de bien propre et, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, bénéficier de la réduction d’impôt sur la totalité du montant de l’investissement éligible.

D - Calcul de la réduction d'impôt

La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient ou le prix d'acquisition du logement (dans la limite énoncée au a du 2 de l'article 199 undecies A du code général des impôts (CGI) lorsque l'investissement est réalisé par le contribuable pour les besoins de son habitation principale),

Pour 2017, cette base est plafonnée, à un montant fixé par mètre carré de surface habitable, soit 2449€ HT soit 2657€ TTC en Martinique et en Guadeloupe (cf. I-B § 100 à 150).

Elle est répartie sur dix ans pour l’acquisition d’un immeuble neuf que le propriétaire prend l’engagement d’affecter à son habitation principale (cf. I-C § 160 à 170).

A. Base de calcul

1. Base de calcul constituée par le prix de revient du logement

En cas de construction ou d'acquisition d'un immeuble neuf affecté à l'habitation principale de son propriétaire, le prix de revient du logement s'entend de tous les éléments constitutifs du coût de la construction. Il s'agit :

en cas de construction : du prix du terrain dans la limite de 2 500 m² comprenant, outre le prix en principal, les honoraires de notaire et les droits d'enregistrement, des frais d'architecte, du prix d'achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs et autres frais généraux engagés pour la construction ;

en cas d'acquisition : du prix effectivement versé (terrain et construction), majoré des frais d'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe de publicité foncière, droits d'enregistrement ou TVA. Ce prix doit être diminué des remises, réductions, primes ou bonifications dont peut bénéficier l'acquéreur.

2. Limitation de la surface habitable à retenir en fonction des occupants du logement

Dans le cas de la construction ou de l'acquisition d'un immeuble neuf que le propriétaire affecte à son habitation principale, le a du 2 de l’article 199 undecies A du CGI, modifié sur ce point par le 1° du I de l’article 38 de la loi n° 2009-594 pour le développement économique des outre-mer (LODEOM), prévoit que le prix de revient ou d’acquisition du logement éligible à l’avantage fiscal est pris en compte dans la limite d’une surface habitable comprise entre 50 m² et 150 m², selon le nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement concerné.

a° Surface habitable à prendre en compte

La surface habitable s'entend de celle définie à l’article R*. 111-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Elle est précisée au II-C-1-c § 240 du BOI-IR-RICI-80-10-20-20.

b° Limites de surface habitable à prendre en compte

Le décret n° 2009-1779 du 30 décembre 2009, qui modifie à cet effet le II de l’article 46 AG terdecies de l'annexe III au CGI, fixe les limites de surface habitable comme suit :

Limites de surface habitable pour l'habitation principale du propriétaire Nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement
Limite de surface habitable à prendre en compte Personne seule 65 m²
Couple 77,5 m²
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 90 m²
Majoration par personne supplémentaire à charge, dans la limite de cinq personnes 12 m²
c° Appréciation des personnes destinées à occuper à titre principal le logement

La limite de surface habitable à prendre en compte s’apprécie à la date à laquelle le logement est affecté à l’habitation principale du contribuable, c’est-à-dire à la date d’achèvement du logement ou à la date d’acquisition si elle est postérieure.

La circonstance que le nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement évolue au cours de la période d’application de l’avantage fiscal est sans incidence sur son montant.

Pour l’appréciation de la limite de la base de la réduction d’impôt en fonction de la surface habitable du logement, il convient d’entendre :

  • par couple, soit des conjoints ou des partenaires à un PACS soumis à une imposition commune, soit des conjoints ou des concubins soumis à une imposition séparée ;
  • par personnes à charge, les personnes à charge au sens de l'article 196 du CGI, de l'article 196 A bis du CGI et de l'article 196 B du CGI. Toutefois, il est admis que les ascendants et descendants du contribuable qui ne sont pas à charge au sens des articles précités (comme par exemple les enfants ne remplissant plus les conditions de rattachement), soient prises en compte dans la limite d'une surface habitable de 12 m².

Il appartient au contribuable d’établir, par tous moyens compatibles avec la procédure écrite, que les personnes prises en compte pour la limitation de la base de la réduction d’impôt sont bien destinées à occuper à titre principal le logement.

B. Plafonnement de la base

Le 5 de l’article 199 undecies A du CGI prévoit, pour le calcul de la réduction d’impôt sur le revenu, que les sommes versées au titre des investissements réalisés outre-mer dans le secteur du logement (CGI, art. 199 undecies A, 2-a) sont prises en compte dans la limite d’un plafond fixé par mètre carré de surface habitable.

1. Investissements plafonnés au mètre carré par rapport à la surface

La base de la réduction est plafonnée à un montant par mètre carré de surface habitable pour les investissements dans le secteur du logement et visés aux a, b, c, d et e du 2 de l'article 199 undecies A du CGI. Il s'agit des investissements examinés au BOI-IR-RICI-80-10-20-10.

2. Montant du plafonnement

La base de la réduction d'impôt est plafonnée à un montant par mètre carré de surface habitable (CGI, art. 199 undecies A, 5). Cette limite est relevée au 1er janvier de chaque année dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). La moyenne est celle des quatre indices connus au 1er novembre qui précède la date de référence.

La limite applicable aux investissements réalisés en 2016 est fixée à 2 448 € hors taxes par m² de surface habitable. Cette limite s'applique quelle que soit la collectivité dans laquelle l'investissement est réalisé (départements d’outre-mer (DOM), Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna et Terres australes et antarctiques françaises).

Il est précisé que pour l’appréciation du plafond applicable, cette limite doit être, le cas échéant, majorée de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable, puis multipliée par le nombre de mètres carrés de surface habitable.

3. Articulation du plafonnement avec la limite de surface habitable selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre principal

La base de calcul de la réduction d'impôt en faveur des investissements neufs réalisés par les propriétaires occupants (CGI, art. 199 undecies A, 2-a) est donc soumise à deux limites :

  • limitation de la surface habitable selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre principal ;
  • limitation à un montant par mètre carré de surface habitable.

Pour obtenir la base de la réduction d’impôt, il convient de déterminer la surface du logement à retenir selon le nombre de personnes destinées à l'occuper à titre principal puis de vérifier si, au prix de revient de la surface ainsi déterminée, le plafonnement au montant fixé par mètre carré de surface habitable doit ou non être appliqué.

C. Répartition de la base

La réduction d’impôt est étalée sur dix ans pour l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf que le propriétaire prend l’engagement d’affecter dès l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure à son habitation principale pendant cinq ans. Chaque année, la base de la réduction d’impôt est égale à 10 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l’année au cours de laquelle le droit à réduction est né.

Seules les sommes effectivement versées, quelle que soit l'origine des fonds (empruntés ou non), au 31 décembre ouvrent droit à réduction d'impôt. Les versements effectués postérieurement au 31 décembre de l’année au cours de laquelle le droit à réduction est né (solde versé par exemple à la remise des clefs en cas d'acquisition en état futur d'achèvement, versements complémentaires en cas de travaux supplémentaires imprévus, etc.) sont exclus de la base ouvrant droit à réduction d'impôt.

Lorsque le bien a été acquis par une indivision autre que successorale, la base de la réduction d’impôt est égale aux sommes effectivement payées par chaque indivisaire.

En cas de versements échelonnés (vente en l'état futur d'achèvement notamment), les versements antérieurs sont additionnés aux sommes versées l'année ouvrant droit à réduction. Le total ainsi obtenu est réparti sur cinq ou dix ans.

E. Taux de la réduction d'impôt

Le taux de la réduction d’impôt varie selon la nature et la date de réalisation de l'investissement (la date de réalisation de l'investissement est définie au II-A § 340 à 350 du BOI-IR-RICI-80-10-20-10).

Lorsque des dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont réalisées dans le logement, ou/et lorsque le bien est situé dans une zone urbaine sensible le taux de la réduction d'impôt peut être majoré. Le taux de la réduction d'impôt peut être majoré si.

Les taux de la réduction d'impôt au titre de certains investissements réalisés outre-mer, applicables selon ces différents critères sont récapitulés au BOI-ANNX-000052.

Tableau récapitulatif des taux de la réduction d’impôt applicables aux investissements visés aux a du 2 de l’article 199 undecies A du CGI

Nature de l’investissement Investissement réalisé à compter du 1er janvier 2016
Construction ou acquisition d’un logement neuf affecté à l’habitation principale du propriétaire Hors majoration 18 %
Avec équipements utilisant une source d’énergie renouvelable 22 %
Situé en zone urbaine sensible (ZUS) dans les DOM et à Mayotte 26 %
Avec équipements utilisant une source d’énergie renouvelable et situé en ZUS (DOM et Mayotte) 29 %

F. Plafonnement des loyers

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les plafonds de loyer sont de 14€25/m² surface defiscalisable, et les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :

Composition du foyer du locataire Lieu de situation du logement
Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion ou Mayotte
(en €)
Personne seule 31 824 €
Couple 58 855 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 62 259 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 65 663 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 70 211 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 74 761 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 4 778 €

II. Location en Girardin LODEOM

Pour les permis délivrés au plus tard le 31 décembre 2010, il est possible de bénéficier de la réduction d'impôt Girardin lorsque le bien est mis en location soit avec des loyers libres avec des taux de 30%, 33%, 38% ou 40%, soit avec des loyers plafonnés avec des taux de 38%, 40%, 45% ou 48% selon le cas : avec énergie renouvelable, en zone urbaine sensible, ou les deux.

Le calcul s'opérera aussi avec une limitation du prix au m².

Nous disposons encore de quelques biens sous ce dispositif, qui de plus n'est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales depuis les années 2011. Contactez-nous pour plus d'informations à ce sujet

Conclusion

La loi Girardin devenue LODEOM (LOi de DEveloppement pour l'Outre-Mer) est un dispositif de levier fiscal qui a permis aux Outre-mer un véritable développement économique. Parions que le nouveau gouvernement saura le prolonger.

L'Escale

Loi Girardin ou LODEOM 2018
à Martinique / Fort-de-France

Les 2 Palmiers

Loi Girardin ou LODEOM 2018
à Martinique / Fort-de-France

Bleu Azur

Loi Girardin ou LODEOM 2018
à Martinique / Fort-de-France

Escalet

Loi Girardin ou LODEOM 2017
à Martinique / Schoelcher

Le Concerto

Loi Girardin ou LODEOM 2017
à Guadeloupe / Baie Mahault