LA LOCATION EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL -
LA LOCATION EN MEUBLE PROFESSIONNEL

(Mise à jour avril 2017) La location en meublé à titre habituel s'oppose à la location nue d'un bien. On parle de bien meublé lorsqu'on y trouve tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Cet ameublement du bien change tout son statut fiscal. En effet, un appartement loué aménagé obéi au régime particulier de la « location en meublé ». Trois possibilités s'offrent à celui qui loue en meublé :

  • soit il ne fait aucune déclaration spécifique et sera imposé normalement au titre des revenus qu'il en retire,
  • soit il choisi le statut de la location en meublé non professionnel au titre des BIC
  • soit il opte pour le régime de la location en meublé professionnel au titre des BIC.

La location en meublé est un domaine privilégié par le législateur bien que très encadré. Son régime fiscal est dérogatoire du droit commun en matière de déficit, de TVA, d'impôts directs locaux (taxe d'habitation, taxe foncière et taxe professionnelle), d'impôt sur la fortune. Ce dispositif très encadré est très restrictif.

I - La distinction entre loueur non professionnel et loueur professionnel.

Il faut trois conditions cumulatives pour bénéficier du statut de loueur professionnel.

  • la recette annuelle du foyer fiscal tiré de cette activité est supérieure à 23 000 euros
  • l'un des membres du foyer fiscal est inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés
  • ces recettes excédent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Le montant des 23 000 euros s'entend du total des loyers charges comprises, et les 50% des revenus locatifs sons pris par comparaison aux revenus nets catégoriel.

Celui qui ne cumule pas ces 3 conditions est un simple loueur en meublé.

II - Intérêts fiscaux de la distinction

Le choix du régime a un intérêt en matière de déficit, TVA, plus ou moins values, taxes professionnelles,

A - Les déficits fonciers :

On parle de déficit lorsque les recettes (les loyers) sont inférieures aux dépenses

  • Les loueurs professionnels, eux, peuvent imputer les déficits sur leur revenu global sans limitation à la condition qu'ils ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.

B - LA TVA :

La TVA que l'on retrouve lors de l'acquisition, puisque les biens sont vendus TTC, pourront faire l'objet soit de remboursement ultérieur, soit d'une imputation.

Le régime de la TVA ne s'applique pas en principe aux locations en meublé, à chaque fois qu'il y a une opération avec de la TVA, elle sera récupérable.

Seules les six opérations suivantes bénéficient de la TVA :

  • Prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
  • Prestations d'hébergement dans les villages de vacances classés ou agréés
  • Prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celle-ci sont destinées à l'hébergement des touristes et sont loués par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger sous certaines conditions.
  • Prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploiter de manière professionnel : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et le réception même non personnalisée de la clientèle.
  • Les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l'exploitant d'un établissement d'hébergement entrant dans l'une des 4 catégories ci-dessous : hôtels de préfecture, certaines résidences de 3ème âge et maisons de retraite, pension de familles, maisons de vacances, homes d'enfant et gîtes ruraux
  • Prestations d'hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme lorsque ceux - ci sont destinés à l'hébergement de touristes et qu'ils sont loués pour une durée d'au moins neuf ans à un exploitant. Ces résidences s'inscrivent dans une opération de réhabilitation de l'immobilier de loisir.
  • C - Plus values :

    Les plus values des loueurs professionnels sont exonérées totalement à condition que l'activité soit exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes tirées de la location des deux années précédentes n'excèdent pas 90 000 euros et sont exonérées partiellement au-delà jusqu'à 126 000 euros.

    Les plus values et moins values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent des plus values privées. La plus value est imposée aux taux normal sauf abattement de 10% au-delà de la 5ème année. Donc au-delà de 15 ans les immeubles sont en principe totalement exonérés.

    Précision : les résidences principales sont exonérées de plus values.

    Remarque : les personnes physiques ou morales qui ne sont soumises à aucun des cas précédents sont obligatoirement exonérées sans faculté d'option.

    Conclusion : le régime des locations meublées est très encadré, voire trop, pour être un dispositif fiscal véritablement incitatif à la disposition de tous. Pourtant, il pourrait être un vrai levier fiscal.

    Remarque : Ce document n'est pas contractuel. Ce texte est simplifié et reprend les lignes essentielles des textes. Il peut comporter des erreurs compte tenu notamment des modifications quotidiennes des lois, des décrets et de la jurisprudence. De plus il ne tient pas compte de votre situation particulière.

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