Revenus fonciers - Régime micro-foncier - Régime réel

Les revenus fonciers font l'objet d'un traitement particulier traité par l'article 32 du code général des impôts (CGI). Le régime, appelé « micro-foncier », est réservé aux contribuables dont le revenu brut foncier annuel n'excède pas 15 000 ? et qui ne donnent pas en location des biens bénéficiant de certains régimes spéciaux. Sous certaines conditions le régime applicable est celui du « réel » il peut s'appliquer soit sur option soit d'office lorsque le du micro-foncier  est exclu.

I . Régime du micro-foncier

Le régime d'imposition simplifié prévu à l'article 32 du CGI s'applique de plein droit aux contribuables dont le revenu brut foncier total n'excède pas 15 000 ? au titre de l'année d'imposition

A. Condition tenant à la l'origine des revenus locatifs

Le régime micro-foncier s'applique à l'ensemble des contribuables dont les revenus fonciers, directs ou indirects, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, sous réserve de certaines exclusions expressément prévues par la loi.

1. Origine des revenus fonciers

Sous réserve des cas d'exclusions, le régime micro-foncier s'applique aux contribuables qui perçoivent des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers, en application de l'article 14 du CGI et de l'article 14 A du CGI.

S'agissant des détenteurs de parts, le régime micro-foncier s'applique donc, sous les mêmes réserves :
- aux associés personnes physiques de sociétés transparentes visées à l'article 1655 ter du CGI (ex : société immobilière de copropriété, société d'attribution) à la condition que l'immeuble soit mis en location nue directement par le contribuable ;
- aux associés personnes physiques de sociétés dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l'article 8 du CGI (sociétés translucides, en nom collectif et en commandite simple ou autres) qui donnent en location des immeubles nus, non soumises à l'impôt sur les sociétés en raison de leur forme, de leur activité ou d'une option et dont l'associé n'est pas propriétaire d'au moins un immeuble donné en location nue

Le régime du micro foncier s'applique lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal est propriétaire d'un ou plusieurs immeubles bénéficiant  des réductions d'impôt , « Duflot/Pinel » à l'exclusion des autres exceptions.

Pour des offres personnalisées, cliquez ici.

2. Exclusion pour les propriétaires de certains immeubles sous des dispositifs de défiscalisation ou détenteurs de parts de sociétés non translucides ou non transparentes

Le régime micro-foncier ne s'applique pas lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal est propriétaire d'un ou de plusieurs biens appartenant aux catégories des anciens dispositifs de défiscalisation suivants :
- monuments historiques et assimilés,
- immeubles bénéficiant du dispositif « Malraux » dans certains cas
- logements au titre des dispositifs « Périssol »« Besson neuf » et « Robien » « Borloo neuf », « Robien », « Lienemann », « résidence de tourisme », « scellier intermédiaire », « scellier zrr »

- idem pour les bailleurs qui donnent en location leur ancienne résidence principale suite à mobilité professionnelle
- logements au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction spécifique prévue au n (logements vacants remis en location) du 1° du I de l'article 31 du CGI (CGI, art. 32, 2-f) ;

Le régime micro-foncier ne s'applique pas lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal détient des parts appartenant aux parts de sociétés, autres que celles de  l'article 1655 ter (société transparente) et 8 du CGI (société translucide) non soumise à l'IS, qui donnent en location des immeubles nus. Cependant, l'associé de la société translucide doit être propriétaire d'au moins un immeuble donné en location.

Exemple : Le propriétaire-bailleur qui perçoit 10 000 ? par an de loyer en direct et qui est associé d'une société civile immobilière dont le revenu brut correspondant à ses droits est de 7 000 ?, ne pourra pas bénéficier du régime micro-foncier même si le revenu net imposable déterminé par la société est inférieur à 5 000 ?.

L'exclusion du régime micro-foncier ne porte que sur la période pendant laquelle le bénéfice de dispositions dérogatoires s'applique.

B. Condition et avantage du micro-foncier

Le régime micro-foncier s'applique aux contribuables dont le revenu brut foncier total n'excède pas 15 000 ? au titre de l'année d'imposition.

Pour l'appréciation de la limite d'application du régime du micro-foncier, il est fait masse de l'ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal.

La limite de 15 000 ? est appréciée en tenant compte du montant du revenu brut foncier annuel perçu directement par l'ensemble des membres du foyer fiscal, ainsi que de la quote-part de revenu brut annuel des sociétés dont l'un des membres du foyer fiscal est associé, à proportion de ses droits dans le bénéfice comptable.

Pour les immeubles ou parties d'immeubles donnés en location, le revenu brut est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, y compris éventuellement les recettes accessoires. Ces recettes sont augmentées, le cas échéant, du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge des locataires. Il n'est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant (CGI, art. 29).

Lorsque le propriétaire-bailleur est redevable de la TVA, de plein droit ou sur option, la limite de 15 000 ? doit être appréciée hors TVA (CGI, art. 33 quater).

La limite de 15 000 ? est appréciée en tenant compte du montant du revenu brut annuel de la société défini à l'article 29 du CGI et à l'article 30 du CGI à proportion des droits de l'associé dans les bénéfices comptables de la société. Il en est de même des porteurs de parts d'un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies du CGI (« OPCI-FPI »).

Pour des offres personnalisées, cliquez ici.

1. Revenu brut à déclarer

Le revenu brut à déclarer est déterminé de la même manière que pour l'appréciation de la limite de 15 000 ?. Il tient compte non seulement des revenus bruts des immeubles que le contribuable donne en location directement ou dont il se réserve la jouissance, mais également de la quote-part de revenu brut de la société dont il est associé, à proportion de ses droits dans les bénéfices comptables.

Les contribuables portent directement le montant de leur revenu brut sur leur déclaration de revenus. Le revenu doit être déclaré brut et non net de charges, de manière à ce que celles-ci ne soient pas doublement déduites. Ainsi, il convient notamment de déclarer la quote-part du revenu brut de la société ou du fonds, afin que les charges ne soient pas déduites dans un premier temps au niveau de la société ou du fonds et dans un second temps au niveau de l'associé lors de l'application de l'abattement.

2. Abattement de 30% applicable au régime du micro-foncier

Le revenu net imposable est déterminé automatiquement par l'administration par l'application d'un abattement de 30 % représentatif de l'ensemble des charges de la propriété.

Le contribuable imposé selon le régime micro-foncier ne peut constater de déficits. Les déficits fonciers constatés antérieurement à l'application du régime micro-foncier, et encore reportables au 1er janvier de la première année d'application, peuvent continuer à être imputés sur le revenu net foncier dans les conditions de droit commun (report sur les revenus de même nature des 10 années suivantes).

Pour des offres personnalisées, cliquez ici.

II . Sortie du micro-foncier - Application du régime au réel

A. Sortie du régime du micro-foncier - Application du régime du réel

Les contribuables personnes physiques placés de plein droit sous le régime micro-foncier ont, sous certaines conditions, la possibilité d'opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers. Dans certains cas, le régime micro-foncier cesse obligatoirement de s'appliquer.

L'option cesse de produire ses effets en cas d'exclusion du régime du micro-foncier ou d'abaissement des recettes dans la limite de 15 000 ?, le régime du réel sur option de 3 ans devient alors applicable.

Lorsque la modification de la situation familiale entraîne la création d'un ou plusieurs nouveaux contribuables (mariage, divorce, imposition distincte de l'enfant précédemment à charge du foyer fiscal), l'option peut cesser de produire ses effets à l'égard de ceux-ci.

Les revenus fonciers du foyer fiscal doivent alors être déterminés selon le régime réel d'imposition, qui devient applicable de plein droit. Une déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n° 10334) ou n° 2044-SPE (spéciale ; CERFA n° 10335).

Pour des offres personnalisées, cliquez ici.

B. Application du régime réel

Les contribuables placés de plein droit sous le régime micro-foncier peuvent opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers (CGI, art. 32, 4). L'option est exercée pour une durée de trois ans.

1. Choix de l'option « revenus fonciers imposés au réel »

L'option pour le régime réel d'imposition peut  être exercée dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) de l'année au titre de laquelle le contribuable demande à être imposé selon ce régime.

Elle n'est soumise à aucun formalisme particulier et résulte de la simple souscription de la déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n° 10334) dans le délai légal de dépôt de la déclaration des revenus de l'année.

L'option pour le régime réel des revenus fonciers exclut l'application du régime micro-foncier.

L'option est globale, c'est-à-dire qu'elle s'applique à l'ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal.

L'option est exercée pour une durée de trois ans. Irrévocable durant cette période, elle est valable tant que le contribuable reste de manière continue dans le champ d'application du régime micro-foncier.

L'option cesse de produire ses effets au terme de la période de trois ans. Lorsque le contribuable continue de souscrire une déclaration n° 2044 (CERFA n° 10334) au-delà du terme de cette période, il doit être considéré comme exerçant une option annuelle, et non plus triennale, pour le régime réel d'imposition.

Il s'ensuit notamment que le contribuable peut, après une période minimale de trois années d'imposition sous le régime réel, appliquer de plein droit, à tout moment, le régime micro-foncier, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.

Après une année d'imposition de plein droit sous le régime micro-foncier, le contribuable peut exercer une nouvelle option pour le régime réel, valable trois ans.

Pour des offres personnalisées, cliquez ici.

2. Application automatique de l'imposition des « revenus fonciers au réel »

Pour les contribuables qui n'entrent pas dans le champ d'application du régime du micro-foncier  le revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la différence entre le montant des revenus bruts fonciers et le total des frais et des charges effectivement supportés au cours de l'année

a. Application de plein droit du régime réel selon l'origine des revenus locatifs et selon leur montant

Le régime réel s'applique de plein droit lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal est propriétaire d'un ou de plusieurs biens appartenant à certaines catégories ou lorsque le revenu brut foncier annuel est supérieur à 15 000 ?.

Le régime réel d'imposition s'applique de plein droit, quel que soit le montant des revenus bruts du contribuable, lorsque celui-ci ou l'un des membres du foyer fiscal est propriétaire d'un ou de plusieurs biens ouvrant droit à des régimes particuliers ou détient des parts de sociétés non transparentes ou non translucides.

L'exclusion du régime micro-foncier, et donc l'application de plein droit du régime réel d'imposition, ne portent que sur la période pendant laquelle le bénéfice des dispositions dérogatoires est demandé ou sur les années au titre desquelles la déduction spécifique en fonction des revenus bruts se trouve applicable.

Le régime réel d'imposition s'applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel du contribuable est supérieur à 15 000 ?.

La limite de 15 000 ? est appréciée en tenant compte du montant du revenu brut foncier annuel perçu directement par l'ensemble des membres du foyer fiscal, mais également de la quote-part de revenu brut annuel des sociétés dont l'un des membres du foyer fiscal est associé, à proportion de ses droits dans le bénéfice comptable.

Pour des offres personnalisées, cliquez ici.

b. Montant du revenu foncier brut global

Aux termes de l'article 29 du CGI, le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges.

Pour les immeubles ou parties d'immeubles donnés en location, le revenu brut est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, y compris éventuellement les recettes accessoires. Ces recettes sont augmentées, le cas échéant, du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge des locataires. Les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles sont comprises dans le revenu brut. Il n'est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant  (article  29 du CGI).

Pour les immeubles ou parties d'immeubles, autres que les logements, dont le propriétaire se réserve la jouissance, le revenu brut est constitué par le montant des loyers que ces biens pourraient produire s'ils étaient donnés en location (article 30 du CGI), majorés, s'il y a lieu, des recettes accessoires. Aucune correction n'est apportée au revenu brut.

Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier sont énumérées à l'article 31 du CGI. Il s'agit notamment des dépenses de réparation et d'entretien, des frais d'administration et de gestion, effectivement supportés par le propriétaire, ainsi que de certaines déductions spécifiques ou les autres frais qu'ils ont supportés, à la condition que ces dépenses soient engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier, au sens de l'article 13 du CGI.

Dépenses d'entretien :Traitement des bois contre les insectes xylophages tels que les termites ou les capricornes, recherche et 'analyse de la nocivité de l'amiante, recherches et analyse rendues obligatoires par la réglementation telles que les diagnostics relatifs aux risques d'exposition au plomb, à la sécurité des installations intérieures de gaz et d'électricité, à la performance énergétique ou à l'information des acquéreurs et locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs, dépense payée au titre d'un contrat d'entretien d'un ascenseur restant à la charge du propriétaire.

Dépense de réparation : remise en état du gros-ouvre (toiture, façades, etc.), des canalisations ou de l'installation électrique , substitution à l'ancienne installation électrique d'un théâtre, d'un équipement conforme aux normes de sécurité imposées par la réglementation des locaux ouverts au public, de l'installation de chauffage central, du mur d'une propriété, des plafonds, des planchers et de l'escalier et travaux de réfection des enduits, de la toiture de l'immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures Remise en état d'une partie de la construction à la suite de détériorations dues à des malfaçons constatées dans la construction Remplacement de la chaudière du chauffage central Dépenses effectuées pour rendre une installation d'ascenseur conforme aux normes réglementaires de sécurité ou pour remplacer un ascenseur vétuste Travaux effectués dans des locaux à usage industriel et ayant consisté, sans apporter de modifications au gros-ouvre ni entraîner un accroissement du volume de ces locaux, à remettre en état la climatisation, un escalier, l'étanchéité d'une terrasse, les descentes pluviales, la plomberie, les peintures, les revêtements de sols et les sanitaires, à remplacer un monte charge, des faux plafonds et des tubes fluorescents et à mettre en conformité un ascenseur et l'électricité Remise en état de la loge d'un concierge Frais de remise en état et travaux confortatifs des immeubles à la suite d'une catastrophe naturelle, pour la part réellement supportée (intempéries, inondations, secousses sismiques, glissements de terrains,,) Frais de remise en état d'une cuisine aménagée existante (hors dépenses de remplacement des appareils électroménagers considérées comme des dépenses d'investissement dont l'objet diffère de celui de l'entretien ou la réparation de l'immeuble nu.

Interêts d'emprunts : lorsqu'un particulier achète un bien immobilier pour le louer, il peut déduire de ses revenus fonciers le coût du crédit immobilier :  les intérêts d'un prêt, les frais de notaire, frais de dossier, commission de la banque etc... Pour cela il faut qu'il soit au régime du réel car au régime du micro foncier il n'aura droit qu'à la déduction forfaitaire de 30% - Un calcul s'impose pour le choix du traitement des revenus fonciers.

Pour plus de détails voir

BOI-RFPI-DECLA-10-20130730
BOI-RFPI-BASE-20-30-10-20140203

Remarque : Ce document n'est pas contractuel.
Ce texte est simplifié et reprend les lignes essentielles des textes. Il peut comporter des erreurs compte tenu notamment des modifications quotidiennes des lois,  des décrets et de la jurisprudence. De plus il ne tient pas compte de votre situation particulière.

Les 2 Palmiers

Loi Girardin ou LODEOM 2018
à Martinique / Fort-de-France

Bleu Azur

Loi Girardin ou LODEOM 2018
à Martinique / Fort-de-France

Escalet

Loi Girardin ou LODEOM 2017
à Martinique / Schoelcher

Le Concerto

Loi Girardin ou LODEOM 2017
à Guadeloupe / Baie Mahault

Pomme Liane

Loi Girardin ou LODEOM 2017
à Martinique / Saint-Esprit