I. Immeuble à usage d'habitation principale du locataire en Loi PINEL

A. Principe de la défiscalisation PINEL METROPOLE

(Mise à jour du 15 janvier 2015). La réduction d'impôt s'applique à compter du 1er septembre 2014, jusqu'au 31 décembre 2016, aux logements neufs ou en l'état futur d'achèvement à usage d'habitation principale.

Les logements neufs s'entendent des immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.

La réduction s'applique aux sociétés à L'IR dés lors qu'elles s'engagent à conserver la totalité des titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location (6 ou 9 ans). Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de celle-ci et 95% de la souscription doivent servir à investissement qui rentre dans le cadre de cet article.

B. Taux de défiscalisation de la Loi PINEL METROPOLE

Les contribuables qui acquièrent jusqu'au 31 décembre 2016 un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale fixée sur options à 6, 9 ou 12 ans. Cette option qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement.

La réduction est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenu dans la limite d'un plafond au m2 de surface habitable de 5500 euros , sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 euros par contribuable et pour une même année d'acquisition.

La réduction d'impôt est répartie sur 6 ou 9 années, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, à raison d'un sixième ou un neuvième au titre de chacune de ces années. A l'issue de ces périodes couvertes par l'engagement, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d'impôt, à la condition de proroger son engagement initial par au plus 3 années supplémentaires renouvelables une fois si l'engagement initial était de 6 ans, dans ce cas la réduction d'impôt est de 6% du prix de revient du logement pour la première période triennale et 3% pour la seconde période triennale. Si l'engagement était de 9 ans lorsque l'engagement est pris pour 3 années supplémentaires, le taux est de 3% supplémentaires.

  • 21 % sur 12 ans.
  • 18 % sur 9 ans.
  • 12 % sur 6 ans.

C. Délai d'achèvement du logement : 30 mois

L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d'ouverture de chantier.

La circonstance qu'une déclaration d'ouverture de chantier soit déposée pour une tranche de travaux et non pour la totalité (déclaration d'ouverture de chantier partielle) ne fait pas échec à l'application de cette disposition. Cela étant, il est précisé que, dans cette situation, le délai d'achèvement des logements doit être apprécié par tranche de travaux.

La date d'achèvement du logement d'habitation s'entend de celle à laquelle l'état d'avancement des travaux de construction est tel qu'il permet une utilisation du local conforme à l'usage prévu, c'est-à-dire, s'agissant d'une construction affectée à l'habitation, lorsqu'elle est habitable. Sur la preuve et la notion d'achèvement, il convient de se reporter au BOI-IF-TFB-10-60-20.

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II. Situation de l'immeuble

A. Zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements

Conformément aux dispositions du premier alinéa du IV de l'article 199 novovicies du code général des impôts (CGI), les logements doivent être situés dans les communes du territoire métropolitain classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant.

L'article 18-0 bis C de l'annexe IV au CGI, issu de l'arrêté du 29 décembre 2012 (Journal officiel du 30 décembre 2012), précise que ces communes s'entendent de celles classées dans les zones A et B1 telles qu'elles sont définies à l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH).

En pratique, il s'agit des communes classées dans les zones A et B1 identiques à celles retenues pour l'application du dispositif « Scellier » dont la liste est fixée par l'arrêté du 29 avril 2009 (Journal officiel du 3 mai 2009).

B. Communes caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif

a. Dispositions générales

La réduction d'impôt s'applique également aux investissements réalisés dans les communes du territoire métropolitain caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif.

L'article 2 terdecies E de l'annexe III au CGI, issu du décret n° 2012-1532 du 29 décembre 2012, précise que ces communes s'entendent de celles classées dans la zone B2 telle qu'elle est définie à l'article R. 304-1 du CCH.

En pratique, il s'agit des communes classées dans la zone B2 identiques à celles retenues pour l'application du dispositif « Scellier » dont la liste est fixée par l'arrêté du 29 avril 2009.

Selon la date de leur réalisation, les investissements réalisés en zone B2 sont éligibles de plein droit à la réduction d'impôt (cf. II-A-2-b § 30) ou à la condition que les communes, dans lesquelles les logements sont situés, aient fait l'objet d'un agrément du représentant de l'État dans la région après avis du comité régional de l'habitat (cf. II-A-2-c § 40).

b. Investissements réalisés du 1er janvier au 30 juin 2013

Conformément aux dispositions du dernier alinéa du IV de l'article 199 novovicies du CGI, les investissements réalisés du 1er janvier au 30 juin 2013 afférents à des logements situés dans les communes de la zone B2 ouvrent droit, toutes conditions étant par ailleurs remplies, au bénéfice de la réduction d'impôt sans agrément préalable.

Remarque : Les dates de réalisation de l'investissement à retenir pour l'application de ces dispositions sont identiques à celles récapitulées dans le tableau figurant au BOI-IR-RICI-230-10-30-20 au II § 50.

c. Investissements réalisés à compter du 1er juillet 2013

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa du IV de l'article 199 novovicies du CGI, les investissements afférents à des logements situés dans les communes de la zone B2 réalisés à compter du 1er juillet 2013 ouvrent droit au bénéfice de la réduction d'impôt à la condition que ces communes fassent l'objet d'un agrément du représentant de l'État dans la région après avis du comité régional de l'habitat mentionné à l'article L. 364-1 du CCH.

Les conditions de délivrance de l'agrément du représentant de l'État dans la région sont définies par le décret n° 2013-517 du 19 juin 2013 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l'agrément prévus respectivement au second alinéa du III et au deuxième alinéa du IV de l'article 199 novovicies du code général des impôts (Journal officiel du 21 juin 2013).

La décision d'agrément prend la forme d'un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs de la préfecture.

Conformément au principe énoncé au VII de l'article 4 du décret n° 2013-517 du 19 juin 2013 précité, sont éligibles à l'avantage fiscal les seuls investissements afférents à des logements situés dans une commune de la zone B2 réalisés à compter de l'entrée en vigueur de l'arrêté préfectoral accordant l'agrément pour cette commune.

Remarque : Les dates de réalisation de l'investissement à retenir pour l'application de ces dispositions sont identiques à celles récapitulées dans le tableau figurant au BOI-IR-RICI-230-10-30-20 au II § 50.

Par exception, et conformément aux dispositions du V de l'article 4 du décret n° 2013-517 du 19 juin 2013 précité, le bénéfice de l'arrêté accordant l'agrément de la commune concernée peut toutefois être invoqué dès sa mise en ligne sur le site internet de la préfecture.

En conséquence, les investissements afférents à des logements situés dans une commune de la zone B2 réalisés à compter de la mise en ligne de l'arrêté accordant l'agrément de cette commune sur le site internet de la préfecture sont éligibles à la réduction d'impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.

Exemple : L'arrêté accordant l'agrément dans une commune de la zone B2 est publié au recueil des actes administratifs de la préfecture le 25 avril 2014. En principe, les investissements réalisées dans cette commune ne sont donc éligibles à l'avantage fiscal qu'à compter du 26 avril 2014, date d'entrée en vigueur de l'arrêté accordant l'agrément de la commune concernée.

Toutefois, cet arrêté a été par ailleurs mis en ligne sur le site internet de la préfecture le 23 avril 2014.

Dès lors, étant donné que la mise en ligne sur le site internet de la préfecture de l'arrêté accordant l'agrément de la commune concernée est intervenu le 23 avril 2014, le bénéfice de cet arrêté peut être invoqué à compter de cette même date.

En conséquence, les investissements réalisés dans cette commune à compter du 23 avril 2014 peuvent ouvrir droit au bénéfice de l'avantage fiscal, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.

3. Autre précision

Les investissements afférents à des logements situés dans les communes de la zone C n'ouvrent pas droit au bénéfice de l'avantage fiscal « Duflot », y compris si ces communes ont fait l'objet d'un agrément du ministre chargé du logement dans les conditions définies par le décret n° 2010-1112 du 23 septembre 2010. Cet agrément n'a en effet de portée que pour le bénéfice du dispositif « Scellier ».

Remarque : Les communes de la zone C correspondent à l'ensemble des communes du territoire métropolitain qui ne sont pas classées dans les zones A, B1 ou B2 définies aux II-A-1 et 2 § 10 à 40.

III. Performance énergétique globale des logements

Conformément aux dispositions du II et du 1° du XII de l'article 199 novovicies du CGI, le bénéfice de la réduction d'impôt est conditionné à la justification du respect d'un niveau de performance énergétique globale fixé par décret qui varie notamment selon que le logement est situé en métropole ou dans les départements ou collectivités d'outre-mer. Cette disposition n'est pas applicable aux investissements afférents à des logements situés à Mayotte.

Pour les investissements réalisés en métropole, le niveau de performance globale exigé, qui varie selon qu'il s'agit d'une construction neuve ou d'un logement ancien, est fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe III au CGI, issu du décret n° 2012-1532 du 29 décembre 2012.

1. Constructions neuves

a. Logements qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2013

1° Niveau de performance énergétique globale exigé

Les logements ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2013 doivent bénéficier du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » mentionné au 5° de l'article 2 de l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique ».

2° Modalités de justification

Sur les modalités de justification du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 », il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-10-30-20 au IV-B-2-c § 240. Toutefois, il est précisé que la justification de ce label est apportée par le contribuable sur demande de l'administration.

Remarque : La réduction d'impôt s'applique également aux logements qui ont fait l'objet d'un dépôt de permis de construire avant le 1er janvier 2013 pour lesquels le contribuable peut justifier du respect par anticipation de la réglementation thermique 2012. A cet effet, le contribuable doit pouvoir présenter, sur demande de l'administration fiscale, l'attestation à établir à l'achèvement des travaux pour les bâtiments neufs ou parties nouvelles de bâtiment, mentionnée à l'article 6 de l'arrêté du 11 octobre 2011 relatif aux attestations de prise en compte de la réglementation thermique et de la réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiments.

Pour plus de précisions sur la réglementation thermique 2012, cf. III-A-1-b-1° et 2° § 110 et 120.

b. Logements qui font l'objet d'une demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2013

1° Niveau de performance énergétique globale exigé

Les logements faisant l'objet d'une demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2013 doivent respecter les caractéristiques thermiques et conditions mentionnées au I de l'article R. 111-20 du CCH, selon les prescriptions fixées par l'arrêté du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments prévu au II du même article. Il s'agit, en pratique, de la réglementation thermique 2012.

2° Modalités de justification

Pour justifier du respect de la réglementation thermique 2012, le contribuable doit présenter, sur demande de l'administration fiscale, l'attestation mentionnée à l'article 6 de l'arrêté du 11 octobre 2011 relatif aux attestations de prise en compte de la réglementation thermique et de réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiments.

2. Logements anciens

a. Niveau de performance énergétique globale exigé

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-10-30-20 au IV-B-3-b § 260 et 270.

Remarque : Le niveau de performance énergétique globale s'applique à l'ensemble des logements anciens quelle que soit la date de la demande de permis de construire déposée au titre des travaux. La circonstance que la demande de permis de construire déposée au titre des travaux intervienne avant le 1er janvier 2013 ne fait donc pas échec à l'exigence de performance énergétique globale.

b. Modalités de justification

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-10-30-20 au IV-B-3-c § 280 et 290. Toutefois, il est précisé que les justificatifs attestant du respect du niveau de performance énergétique globale exigé soient présentés sur demande de l'administration.

B. Notion de construction neuve ou de logement ancien à retenir pour l'application des dispositions relatives à la performance énergétique globale

La notion de construction neuve ou de logement ancien à retenir pour l'application des dispositions relatives aux conditions de performance énergétique globale en métropole et dans les départements d'outre-mer est précisée aux III-C-1 et 2 § 220 à 240.

1. Constructions neuves

Les constructions neuves s'entendent des logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement (cf. toutefois III-C-2 § 240), des logements que le contribuable fait construire ou des locaux inachevés acquis en vue de leur achèvement par le contribuable. Pour plus de précisions sur ces opérations, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-10-10 aux I et II § 10 à 120 et aux VIII et IX § 440 à 550.

2. Logements anciens

Les logements anciens s'entendent :

  • des logements qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation ;
  • des logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l'habitation qui entrent ou non dans le champ de la TVA ;
  • des locaux affectés à un usage autre que l'habitation que le contribuable transforme en logement ;
  • des logements qui font ou qui ont fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA ;

Pour plus de précisions sur ces opérations, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-10-10 aux III à VII § 130 à 430.

Lorsque les logements anciens sont, le cas échéant, acquis en l'état futur d'achèvement, ces logements sont soumis à la justification du niveau de performance énergétique globale prévu pour les logements anciens.

Dans cette situation, il est précisé que le délai d'achèvement des logements est celui applicable aux acquisitions de logement en l'état futur d'achèvement. Pour plus de précisions sur le délai d'achèvement, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-10-10 aux I et II § 10 à 120.

IV - Plafonnement des loyers et des revenus du locataire dans le dispositif PINEL METROPOLE

La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal ou dans le cas d'une société à l'IR un associé ou un membre du foyer fiscal d'un associé. Il est possible de louer à un ascendant ou un descendant s'il n'est pas sur le même foyer fiscal que le propriétaire à compter des acquisitions 2015.

A. Plafonnement des loyers en LOI PINEL

Ce plafond est révisé le 1er janvier de chaque année dans la même proportion que la variation la plus élevée de la moyenne annuelle des indices des prix à la consommation hors tabac de chacun des départements d'outre-mer. Pour le calcul de ce plafond, il est fait application de la dernière variation annuelle publiée par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) au 1er décembre de l'année qui précède celle de la conclusion du bail.

Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés, pour les baux conclus en 2014, à 16,72 euros en zone A bis, 12,42 euros dans le reste de la zone A, 10,00 euros en zone B 1 et 8,69 euros en zone B 2. Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année selon les modalités prévues au premier alinéa du a de l'article 2 duodecies.

Aux plafonds de loyer définis à l'alinéa précédent, il est fait application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante :

0,7 + 19/ S,dans laquelle S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Pour l'application du présent 1, la surface à prendre en compte s'entend de celle prévue au dernier alinéa du a de l'article 2 duodecies ;

B. Plafonnement des ressources en LOI PINEL

a) Pour les baux conclus en 2014, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE LIEU DE LOCATION Zone A (en euros) Zone B1 (en euros) Zone B2 Zone C (en euros) Personne seule 36 831 36 831 30 019 27 017 Couple 55 045 55 045 40 089 36 079 Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72 159 66 169 48 210 43 389 Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86 152 79 257 58 200 52 380 Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 102 503 93 826 68 465 61 619 Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 115 344 105 584 77 160 69 443 Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 12 851 + 11 764 + 8 608 + 7 746

Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année selon les modalités prévues au troisième alinéa du b de l'article 2 duodecies ;

b) Les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence au sens du 1° du IV de l'article 1417 du code général des impôts, figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location et les personnes à charge s'entendent des personnes mentionnées aux articles 196 à 196 B du même code.

II. ? Les zones A, A bis, B 1 et B 2 mentionnées au I sont celles définies à l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation.

La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer est identique à celle précisée au BOI-IR-RICI-230-20-20 au IV-C-2-b § 400.

Pour la détermination du plafond de loyer applicable au logement concerné, il convient d'abord de retenir le plafond de loyer mensuel par mètre carré applicable en fonction du lieu de situation dans lequel se situe ce logement.

A ce plafond de loyer mensuel par mètre carré, il est fait application d'un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19/S, S étant la surface à prendre en compte du logement. A cet égard, il est rappelé que la surface à prendre en compte varie notamment en fonction du lieu de situation du logement (métropole ou outre-mer). Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Le plafond de loyer mensuel par mètre carré obtenu après application du coefficient multiplicateur doit être multiplié par la surface à prendre en compte du logement.

V - Plafonnement global des niches fiscales

Rappel :

  • Année 2009 : 25 000 euros + 10 % des revenus.
  • Année 2010 : 20 000 euros + 8 % des revenus.
  • Année 2011 : 18 000 euros + 6% des revenus.
  • Année 2012 : 18 000 euros + 4 % des revenus.
  • Année 2013 : 10 000 euros (18 000 euros pour les investissements Girardin).
  • Année 2014 : 10 000 euros (18 000 euros pour les investissements Girardin).
  • Année 2015 : 10 000 euros (18 000 euros pour les investissements Girardin et Loi Pinel Outremer).

VI - Contrainte de commercialisation

Au sein d'un même immeuble neuf comportant au moins 5 logements, un pourcentage minimum de 20% des logements doit être acquis sans pouvoir ouvrir droit à la défiscalisation PINEL. La personne qui commercialise est passible d'une amende maximale de 18 000 euros par logement au-delà de cette limite.

L'Escale

Loi Girardin ou LODEOM 2018
à Martinique / Fort-de-France

Les 2 Palmiers

Loi Girardin ou LODEOM 2018
à Martinique / Fort-de-France

Bleu Azur

Loi Girardin ou LODEOM 2018
à Martinique / Fort-de-France

Escalet

Loi Girardin ou LODEOM 2017
à Martinique / Schoelcher

Le Concerto

Loi Girardin ou LODEOM 2017
à Guadeloupe / Baie Mahault