(Mise à jour 2023)
Ce système de défiscalisation s’applique à la fois aux personnes imposables et à celles qui sont non opposables, ce qui n’est pas le cas avec une réduction d’impôt classique. Concernant les personnes non imposables, celles-ci se verront rembourser un crédit d’impôt par un virement émis par le centre des impôts.
Certaines entreprises et sociétés situées dans les DOM soumises à l’IS ou à l’IR, peuvent bénéficier jusqu’en 2025, d’un crédit d’impôt de 35% ou 38.5% du montant de l’acquisition (voir détails) pour l’acquisition d’un bien neuf situé en MARTINIQUE ou en GUADELOUPE sous certaines conditions.
Quel que soit leur domaine d’activité, toutes les entreprises à l’IS peuvent bénéficier du crédit d’impôts pour les acquisitions ou constructions de logements neufs sous certaines conditions, notamment il faut que :
elles exercent leur activité dans le département dans lequel l'investissement immobilier est réalisé,
Le crédit d'impôt s'applique alors :
1° Aux acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif situés dans les départements d'outre-mer, si les conditions suivantes sont réunies :
a) L'entreprise s'engage à louer l'immeuble nu dans les douze mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et pendant cinq ans au moins à des personnes qui en font leur résidence principale ;
b) Le loyer et les ressources du locataire n'excèdent pas des plafonds fixés par décret.
2° Construction d’immeuble ou acquisition d’immeuble à construire dont les fondations sont achevées à compter du 2 mars 2017.
Seules les entreprises dont l’activité porte sur les chambres d’hôtes, les gites ruraux et les meublés classés, lorsque les locations sont d’une durée limitée (location à la semaine, quinzaine, ou au mois) et lorsque les immeubles donnés en location sont affectés de manière pérenne à l’activité peuvent bénéficier du crédit d’impôt.
Ces activités et ces immeubles doivent faire l’objet d’autorisation spécifiques répondant aux critères légaux que ce soit les chambres d’hôtes, les meublés classés (et non pas les simples meublés), les gites ruraux.
Le crédit d’impôt concerne les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu d'après leur bénéfice réel, qui exercent leur activité dans le département, dans lequel l'investissement immobilier est réalisé,
L'investissement ayant ouvert droit au crédit d'impôt doit être affecté, par l'entreprise qui en bénéficie, à sa propre exploitation, pendant un délai de cinq ans, décompté à partir de la date de l'acquisition ou de la création du bien.
Le crédit d'impôt est assis sur le prix de revient des logements, minoré, d'une part, des taxes et des commissions d'acquisition versées, des éventuelles subventions perçues et retenu dans la limite par mètre carré de surface habitable de (2 910 € hors taxes par mètre carré de surface habitable soit 3 157 € TTC en 2023 en MARTINIQUE et GUADELOUPE.
En 2023, le loyer est plafonné à 16 € / m² de surface défiscalisable. (Cependant le prix du marché peut être inférieur à ce montant)
| Composition du foyer locataire | Baux 2023 |
| Personne seule | 35 111 € |
| Couple | 64 929 € |
| Pers. Seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 68 684 € |
| Pers. Seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 72 441 € |
| Pers. Seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 77 457 € |
| Pers. Seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 82 476 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | +5 274 € |
1° 35 % pour les entreprises soumis à l'impôt sur les sociétés.
Lorsque l'investissement consiste en une acquisition d'un immeuble à construire ou en la construction d'un immeuble, le crédit d'impôt, calculé sur le montant prévisionnel du prix de revient, est accordé à hauteur de 70 % au titre de l'année au cours de laquelle les fondations sont achevées et de 20 % au titre de l'année de la mise hors d'eau, et le solde, calculé sur le prix de revient définitif, est accordé au titre de l'année de livraison de l'immeuble ;
2° 38,25 % pour les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu ;
Le crédit d'impôt calculé par les sociétés de personnes peut être utilisé par leurs associés proportionnellement à leurs droits dans ces sociétés ou groupements, à condition qu'il s'agisse de personnes physiques participant DIRECTEMENT à l'exploitation.
Le crédit d’impôt est d’abord imputé sur le montant de l’IS et l’excédent est remboursé. Si une entreprise n’a pas d’IS à payer, le crédit d’impôt est totalement remboursé.
Lorsque l'entreprise ou l'organisme qui exploite l'investissement réalise un chiffre d'affaires, inférieur, à 10 M€, le bénéfice du crédit d'impôt est subordonné à l'exercice d'une option.
Cette option est exercée par investissement et s'applique à l'ensemble des autres investissements d'un même programme. L'option est exercée par l'entreprise ou l'organisme qui exploite l'investissement, au plus tard à la date à laquelle celui-ci est mis en service ou est mis à sa disposition dans les cas mentionnés au 3 et au 2° du 4 du I ; l'option est alors portée à la connaissance du loueur ou du crédit-bailleur. Elle est formalisée dans la déclaration de résultat de l'exercice au cours duquel l'investissement a été mis en service.
Lorsque le montant total par programme d'investissements est supérieur à 1 M€, le bénéfice du crédit d'impôt est conditionné à l'obtention d'un agrément préalable délivré par le ministre chargé du budget dans les conditions prévues au III du même article.
Si, dans le délai ainsi défini, l'investissement ayant ouvert droit au crédit d'impôt est cédé ou cesse d'être affecté à l'exploitation de l'entreprise utilisatrice ou si l'acquéreur cesse son activité, le crédit d'impôt fait l'objet d'une reprise au titre de l'exercice ou de l'année au cours duquel interviennent ces événements.
Lorsque l'investissement revêt la forme de la construction d'un immeuble ou de l'acquisition d'un immeuble à construire, l'immeuble doit être achevé dans les deux ans suivant la date à laquelle les fondations sont achevées.
A défaut, le crédit d'impôt acquis au titre de cet investissement fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient le terme de ce délai de deux ans.
Le crédit d'impôt prévu au présent article est subordonné au respect par les entreprises exploitantes et par les organismes mentionnés au 4 du I de leurs obligations fiscales et sociales et de l'obligation de dépôt de leurs comptes annuels selon les modalités prévues aux articles L. 232-21 à L. 232-23 du code de commerce à la date de réalisation de l'investissement.
Sont considérés comme à jour de leurs obligations fiscales et sociales les employeurs qui, d'une part, ont souscrit et respectent un plan d'apurement des cotisations restant dues et, d'autre part, acquittent les cotisations en cours à leur date normale d'exigibilité.
Le présent article est applicable aux acquisitions d'immeubles à construire et constructions d'immeubles dont les fondations sont achevées au plus tard jusqu'au 31 décembre 2025, aux travaux de réhabilitation hôtelière achevés au plus tard à cette date.
Conclusion : Un décret fixe les conditions d'application du présent article, notamment les obligations déclaratives incombant aux entreprises. Cet article peut se comparer à celui du 217 du CGI qui lui prévoit une déduction d’impôt et non un crédit d’impôt. Le choix entre les deux dispositifs relève des résultats de l’entreprise : lorsqu’une entreprise n’est pas bénéficiaire, elle aura intérêt à prendre le crédit d’impôt alors que si elle est bénéficiaire elle pourra faire une déduction fiscale (sauf si son CA est > à 10 M€).
