Le CIOP ou crédit d'impôts pour les investissements productifs dépend de l'article 244 Quater W. Il s'applique jusqu’au 31 décembre 2029 pour l’acquisition en VEFA de biens immobiliers neufs dans les Départements et Régions d’Outre-Mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte), destinés à la location en résidence principale.
Entreprises bénéficiaires : Le dispositif 244 quater W s’adresse aux personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, y compris les créations d’entreprises individuelles dont le seul objet est l’acquisition de biens immobiliers locatifs outre-mer. Pour bénéficier du crédit d’impôt (CIOP), l’entreprise doit exercer son activité dans le département où l’investissement est réalisé. Dans le cas d’une création d’entreprise spécifique, l’activité sera donc la Location de logements (APE 6820A).
Précision : L’entreprise ne doit pas être en difficulté au sens du règlement (UE) n°651/2014 de la Commission du 17 juin 2014. Il est également impératif qu’elle soit à jour dans ses obligations sociales et fiscales, et qu’elle ait déposé ses comptes annuels auprès du Greffe compétent.
Taux du crédit d’impôt (CIOP) en 2024 :
Selon l’article 244 Quater W du CGI, le taux du crédit d’impôts est de 35 % du prix de revient du logement pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
Pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu, le taux est de 38,25 %.
Le taux du crédit d’impôt pour investissement outre-mer est porté à 45,9 % pour les investissements réalisés en Guyane et à Mayotte.
Le crédit d’impôt est assis sur le prix de revient des logements, ce montant est retenu dans la limite mentionnée au 5 de l’article 199 undecies A (3 139 € HT et 3 405,815 € TTC pour 2024) appréciée par mètre carré de surface habitable. Le décret n° 2023-470 du 16 juin 2023 vient préciser le calcul du coût de revient : "Le prix de revient inclut, pour leur montant réel et justifié, les sommes mentionnées au VI de l’article 46 AG sexdecies".
Le crédit d’impôt prend effet pour l'acquisition d'un immeuble à construire (VEFA) de façon progressive selon l'évolution de la construction comme suit :
Le solde, calculé à partir du prix de revient final, est appliqué lors de la livraison de l’immeuble.
Création d’une société à l’IS
Création de la société à l’IS : La première étape consiste à créer une société à l’IS dans le DOM où l’investissement sera réalisé.
Réalisation de l’investissement outre-mer : Une fois la structure en place, l’investissement peut être réalisé.
Demande de remboursement du CIOP : Une fois la liasse fiscale complétée en choisissant l’option pour le Crédit d’Impôt sur les Opérations en Capital (CIOP) et déposée, la société peut procéder à la demande de remboursement du CIOP. Dans les deux mois suivant l’assemblée ou la décision de l’associé unique, les documents comptables doivent être déposés au greffe.
Encaissement du CIOP : L’encaissement du Crédit d’Impôt sur les Opérations en Capital s’effectue généralement entre 7 et 9 mois après la date de clôture des comptes. Cette période peut varier, mais il est essentiel de suivre de près ce processus pour assurer un flux financier efficace.
Création d’une société interposée pour une entreprise existante
Entreprise existante (cliente) : La société qui souhaite défiscaliser en bénéficiant du dispositif 244 Quater W (une SARL, une holding, une SAS… peu importe l’activité sauf certaines professions réglementées).
Création de la société interposée à l’IS : La première étape consiste à créer une société à l’IS (SCI à l’IS ou SARL), domiciliée et immatriculée dans le DOM où l’investissement sera réalisé.
Demande de remboursement et encaissement du CIOP : Les étapes suivantes sont les mêmes que dans le cas d’une création d’une société à l’IS pour un particulier. La société interposée réalise l’investissement immobilier et opte pour le Crédit d’Impôt sur les Opérations en Capital (CIOP) lors de sa déclaration fiscale. Elle procède ensuite à la demande de remboursement du CIOP et à son encaissement dans un délais de 7 à 9 mois suivant la date de clôture des comptes.
Achat d'un appartement T3 pour 300 000 € TTC à Fort-de-France en Martinique en 2024. La superficie de l’appartement est de 70 m² de surface habitable et la terrasse de 15 m².
L’achèvement des fondations et la mise hors d’eau de l’immeuble ont lieu en 2024, la livraison de l’appartement en 2025.
La surface maximum de la terrasse à prendre en compte pour le calcul de la surface défiscalisable est de 14 m². Le plafond pour le calcul de l’assiette du CIOP en Martinique est de 3 139 € HT/m², soit 3 405,815 € TTC/m² de surface utile.
Surface défiscalisable 70 m² + 14 m² = 84 m²
dont surface éligibles au CIOP 84 m²
Montant éligible au CIOP 84 m² x 3 405 € = 286 020 €
CIOP 286 020 € x 35 % = 100 107 €
Encaissement du CIOP :
En 2024 (70%) 70 074 € de crédit d’impôt en 2024
En 2025 (30%) 30 032 € de crédit d’impôt en 2025
Vous allez récupérer 70% du crédit d’impôt en 2024 à l’achèvement des fondations et la mise hors d’eau de l’immeuble (20%) et le reste (10%) à la livraison de l’appartement en 2025.
Selon l’article 244 Quater W du CGI, la société à l’IS bénéficiaire du CIOP doit s’assurer de respecter les règles suivantes :
Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale pour une période minimale de 5 ans.
La location du logement doit être effective dans les 12 mois qui suivent la DAT (Déclaration d’Achèvement des Travaux) si le logement est acquis en VEFA ou dans les 12 mois suivant son acquisition si le logement est livré.
Le propriétaire doit respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire lors de la mise en location du logement et à chaque renouvellement ou modification du bail. Les plafonds de loyer et des revenus du locataire sont réévalués annuellement par décret (Plafonds de loyers et de ressources 2024).
Les entreprises soumises au réel à l’IR exerçant leur activité dans le domaine de la location de meublés classés, les chambres d’hôtes et les gites ruraux de courte durée.
Seules les entreprises dont l’activité porte sur des chambres d’hôtes, des gites ruraux et des meublés classés, lorsque les locations sont d’une durée limitée (location à la semaine, quinzaine, ou au mois) et lorsque les immeubles donnés en location sont affectés de manière pérenne à l’activité peuvent bénéficier du crédit d’impôt (15 ans).
Ces activités et ces immeubles doivent faire l’objet d’autorisation spécifiques répondant aux critères légaux : être des chambres d’hôtes, des meublés classés (et non pas les simples meublés), ou des gites ruraux. Depuis 2024, l'exploitant doit réaliser directement les 4 prestations d'hébergement suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la reception, même non personnalisée, de la clientèle.
L’investissement ayant ouvert droit au crédit d’impôt doit être affecté, par l'entreprise qui en bénéficie, à sa propre exploitation, pendant un délai de quinze ans, décompté à partir de la date de l’acquisition ou de la création du bien.
En outre, pour bénéficier du CIOP, les entreprises doivent se conformer à des démarches fiscales spécifiques :
Elles doivent d’abord utiliser l’imprimé n° 2079-CIOP, pour calculer le montant du CIOP. Une fois le montant du CIOP calculé, il doit être reporté dans la case "crédit d’impôt pour investissement outre-mer dans le secteur productif (article 244 quater W du CGI)" sur la liasse fiscale. La télédéclaration, facilitée par l’utilisation de l’imprimé 2069-RCI, rend le processus de déclaration plus simple et plus rapide.
L’imputation du CIOP sur l’Impôt sur les Sociétés (IS) se fait via le relevé de solde n° 2572-SD, qui doit être transmis de manière dématérialisée conformément aux exigences fiscales. Si le crédit d’impôt n’est pas entièrement imputé sur l’IS, les entreprises peuvent demander un remboursement via l’imprimé n° 2573-SD.
Le dispositif 244 Quater W du CGI offre un avantage fiscal significatif, avec un crédit d’impôt (CIOP) équivalant à 35 % de la valeur de l’investissement immobilier. La mise en œuvre du Crédit d’impôt pour Investissements Productifs Outre-mer (CIOP) peut nécessiter de créer une société spécifique soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Il est essentiel de se conformer aux règles fiscales et comptables relatives à ce type d’entité et de se faire assister par un expert-comptable qui maîtrise ces montages spécifiques.
