(Mise à jour 2024) La défiscalisation pour les sociétés qui investissent dans les immeubles neufs aux Antilles est un avantage fiscal extrêmement intéressant et efficace. Le mécanisme, désormais rôdé de la défiscalisation Outre Mer pour les sociétés, permet de diminuer considérablement l'impôt en participant au développement des îles de la Guadeloupe et de la Martinique. Il est un atout majeur des chefs d'entreprise désireux de conserver le fruit des résultats de leur société et d'accroître leur patrimoine.
Ces dispositions sont celles de l'article 217 undecies du Code Général des Impôts
Les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent déduire de leur résultat imposable une somme égale au montant hors taxes et hors frais de toute nature, des acquisitions de logements neufs à usage locatif situés dans les Départements d'Outre Mer. L'excédent de déficit peut être reporté de façon illimitée sur les exercices suivants (art 209 du CGI).
L'entreprise doit s'engager par écrit à louer le bien nu dans les 6 mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant 6 ans au moins, à des personnes qui en font leur résidence principale (art 217 undecies I du CGI).
Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond fixé par décret en début d'année (art 46 AG duodecies annexe III du CGI ).
La déduction d'impôts est assise sur le prix de revient des logements, minoré, d'une part, des taxes et des commissions d'acquisition versées, des éventuelles subventions perçues et retenu dans la limite par mètre carré de surface habitable de 2 910 € hors taxes par mètre carré de surface habitable soit 3 157 € TTC en 2024 en MARTINIQUE et GUADELOUPE.
Il s'agit d'un montage à deux intervenants :
Cette fois la défiscalisation de la société intervient non pas sur le montant de ou des acquisition(s) mais sur le montant des parts injectées par la société par augmentation de capital.
La deuxième société pourra alors déduire de son résultat imposable une somme égale au montant total des souscriptions au capital des sociétés qui doivent alors effectuer l'acquisition dans les 12 mois de la souscription.
Si, dans le délai de cinq ans l'investissement est cédé ou cesse d'être affecté à la location dans les conditions du locatif intermédiaire, les sommes déduites sont rapportées au résultat imposable de l'exercice au cours duquel cet événement se réalise.
La déduction d'impôts est assise sur le prix de revient des logements, minoré, d'une part, des taxes et des commissions d'acquisition versées, des éventuelles subventions perçues et retenu dans la limite par mètre carré de surface habitable de 2 910 € hors taxes par mètre carré de surface habitable soit 3 157 € TTC en 2024 en MARTINIQUE et GUADELOUPE.
Lorsque le montant total par programme d'investissements est supérieur à 1 M€, le bénéfice de la déduction fiscale est conditionnée à l'obtention d'un agrément préalable.
En plus de l'avantage fiscal en lui-même, le bien sera amortissable et permettra de déduire de nombreux frais. Résultat de l'opération : tout en augmentant son patrimoine, la société qui investit diminue le montant de ses revenus imposables.
L'amortissement s'ajoute à la défiscalisation en elle-même (art 39-2° du CGI)
Le bien immobilier est amortissable dans les conditions de droit commun.
L'amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur que subissent les immobilisations de l'entreprise par suite de l'usage, du temps, du changement technique. La base de l'amortissement est le prix de revient. Le taux usuel d'amortissement est de 5% en matière immobilière.
Les revenus fonciers sont pour l'essentiel ceux provenant de la location d'immeubles.
Les loyers et autres revenus des immeubles figurant à l'actif des entreprises et constituent un élément du bénéfice imposable au même titre que les autres revenus réalisés par l'entreprise. Ces revenus doivent être compris dans les bénéfices de l'entreprise pour leur montant réel.
Le bien fera l'objet de rentrées locatives régulières avec des loyers pouvant bénéficier de l'assurance des loyers impayés.
Le montant maximum du loyer est plafonné pour 2024 à 16 euros / m² par mois de surface habitable + 14 m² de terrasse. (art 46 AG duodecies)
| Composition du foyer locataire | Baux 2024 |
| Personne seule | 35 111 € |
| Couple | 64 929 € |
| Pers. Seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 68 684 € |
| Pers. Seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 72 441 € |
| Pers. Seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 77 457 € |
| Pers. Seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 82 476 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | +5 274 € |
/p>
Textes de loi :
Remarque : Ce document n'est pas contractuel. Ce texte est simplifié et reprend les lignes essentielles des textes. Il peut comporter des erreurs compte tenu notamment des modifications quotidiennes des lois, des décrets et de la jurisprudence. De plus il ne tient pas compte de votre situation particulière.
