(Mise a jour 2026) La defiscalisation pour les societes qui investissent dans les immeubles neufs aux Antilles est un avantage fiscal extremement interessant et efficace. Le mecanisme, desormais rode de la defiscalisation Outre Mer pour les societes, permet de diminuer considerablement l'impot en participant au developpement des Iles de la Guadeloupe et de la Martinique. Il est un atout majeur des chefs d'entreprise desireux de conserver le fruit des resultats de leur societe et d'accroitre leur patrimoine.
Ces dispositions sont celles de l'article 217 undecies du Code General des Impots, et s appliquent jusqu au 31 decembre 2029.
Les entreprises soumises ? l'impot sur les societes peuvent deduire de leur resultat imposable une somme egale au montant hors taxes et hors frais de toute nature, des acquisitions de logements neufs a usage locatif situes dans les Departements d'Outre Mer. L'excedent de deficit peut etre reporte de facon illimitee sur les exercices suivants (art 209 du CGI).
L'entreprise doit s'engager par ecrit a louer le bien nu dans les 6 mois de son achevement ou de son acquisition si elle est posterieure et pendant 6 ans au moins, a des personnes qui en font leur residence principale (art 217 undecies I du CGI).
Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas exceder un certain plafond fixe par decret en debut d'annee (art 46 AG duodecies annexe III du CGI ).
La deduction d'impots est assise sur le prix de revient des logements, minore, d'une part, des taxes et des commissions d'acquisition versees, des eventuelles subventions percues et retenu dans la limite par metre carre de surface habitable de 3 295 euro hors taxes par metre carre de surface habitable soit 3 575 euro TTC en 2026 en MARTINIQUE et GUADELOUPE.
Il s'agit d'un montage a deux intervenants :
Cette fois la defiscalisation de la societe intervient non pas sur le montant de ou des acquisition(s) mais sur le montant des parts injectes par la societe par augmentation de capital.
La deuxieme societe pourra alors deduire de son resultat imposable une somme egale au montant total des souscriptions au capital des societes qui doivent alors effectuer l'acquisition dans les 12 mois de la souscription.
Si, dans le delai de cinq ans l'investissement est cede ou cesse d'etre affecte a la location dans les conditions du locatif intermediaire, les sommes deduites sont rapportees au resultat imposable de l'exercice au cours duquel cet evenement se realise.
La deduction d'impots est assise sur le prix de revient des logements, minore, d'une part, des taxes et des commissions d'acquisition versees, des eventuelles subventions percues et retenu dans la limite par metre carre de surface habitable de 2 910 ? hors taxes par metre carre de surface habitable soit 3 295euro TTC en 2026 en MARTINIQUE et GUADELOUPE.
Lorsque le montant total par programme d'investissements est superieur a 1 Millon d'euro ;, le b?n?fice de la d?duction fiscale est conditionn?e ? l'obtention d'un agrement prealable.
En plus de l'avantage fiscal en lui-m?me, le bien sera amortissable et permettra de d?duire de nombreux frais. R?sultat de l'op?ration : tout en augmentant son patrimoine, la soci?t? qui investit diminue le montant de ses revenus imposables.
L'amortissement s'ajoute ? la d?fiscalisation en elle-m?me (art 39-2? du CGI)
Le bien immobilier est amortissable dans les conditions de droit commun.
L'amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur que subissent les immobilisations de l'entreprise par suite de l'usage, du temps, du changement technique. La base de l'amortissement est le prix de revient. Le taux usuel d'amortissement est de 5% en mati?re immobili?re.
Les revenus fonciers sont pour l'essentiel ceux provenant de la location d'immeubles.
Les loyers et autres revenus des immeubles figurant ? l'actif des entreprises et constituent un ?l?ment du b?n?fice imposable au m?me titre que les autres revenus r?alis?s par l'entreprise. Ces revenus doivent ?tre compris dans les b?n?fices de l'entreprise pour leur montant r?el.
Le bien fera l'objet de rentr?es locatives r?guli?res avec des loyers pouvant b?n?ficier de l'assurance des loyers impay?s.
Le montant maximum du loyer est plafonn? pour 2024 ? 16 euros / m? par mois de surface habitable + 14 m? de terrasse. (art 46 AG duodecies)
| Composition du foyer locataire | Baux 2024 |
| Personne seule | 37731? |
| Couple | 69773? |
| Pers. Seule ou couple ayant 1 pers. ? charge | 73808? |
| Pers. Seule ou couple ayant 2 pers. ? charge | 77845? |
| Pers. Seule ou couple ayant 3 pers. ? charge | 83236? |
| Pers. Seule ou couple ayant 4 pers. ? charge | 88629? |
| Majoration par personne ? charge suppl?mentaire | +5669 ? |
Textes de loi :
Remarque : Ce document n'est pas contractuel. Ce texte est simplifi? et reprend les lignes essentielles des textes. Il peut comporter des erreurs compte tenu notamment des modifications quotidiennes des lois, des d?crets et de la jurisprudence. De plus il ne tient pas compte de votre situation particuli?re.
