(Mise à jour janvier 2024) La location en meublé à titre habituel s'oppose à la location nue d'un bien. On parle de bien meublé lorsqu'on y trouve tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Cet ameublement du bien change tout son statut fiscal. En effet, un appartement loué aménagé obéi au régime particulier de la « location en meublé ». Trois possibilités s'offrent à celui qui loue en meublé :
La location en meublé est un domaine privilégié par le législateur bien que très encadré. Son régime fiscal est dérogatoire du droit commun en matière de déficit, de TVA, d'impôts directs locaux (taxe d'habitation, taxe foncière et taxe professionnelle), d'impôt sur la fortune. Ce dispositif très encadré est très restrictif.
Il faut trois conditions cumulatives pour bénéficier du statut de loueur professionnel.
Le montant des 23 000 euros s'entend du total des loyers charges comprises, et les 50% des revenus locatifs sons pris par comparaison aux revenus nets catégoriel.
Celui qui ne cumule pas ces 3 conditions est un simple loueur en meublé.
Le choix du régime a un intérêt en matière de déficit, TVA, plus ou moins values, taxes professionnelles,
On parle de déficit lorsque les recettes (les loyers) sont inférieures aux dépenses
La TVA que l'on retrouve lors de l'acquisition, puisque les biens sont vendus TTC, pourront faire l'objet soit de remboursement ultérieur, soit d'une imputation.
Le régime de la TVA ne s'applique pas en principe aux locations en meublé, à chaque fois qu'il y a une opération avec de la TVA, elle sera récupérable.
Seules les six opérations suivantes bénéficient de la TVA :
Les plus values des loueurs professionnels sont exonérées totalement à condition que l'activité soit exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes tirées de la location des deux années précédentes n'excèdent pas 90 000 euros et sont exonérées partiellement au-delà jusqu'à 126 000 euros.
Les plus values et moins values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent des plus values privées. La plus value est imposée aux taux normal sauf abattement de 10% au-delà de la 5ème année. Donc au-delà de 15 ans les immeubles sont en principe totalement exonérés.
Précision : les résidences principales sont exonérées de plus values.
Remarque : les personnes physiques ou morales qui ne sont soumises à aucun des cas précédents sont obligatoirement exonérées sans faculté d'option.
Conclusion : le régime des locations meublées est très encadré, voire trop, pour être un dispositif fiscal véritablement incitatif à la disposition de tous. Pourtant, il pourrait être un vrai levier fiscal.
Remarque : Ce document n'est pas contractuel. Ce texte est simplifié et reprend les lignes essentielles des textes. Il peut comporter des erreurs compte tenu notamment des modifications quotidiennes des lois, des décrets et de la jurisprudence. De plus il ne tient pas compte de votre situation particulière.
Il est impératif de consulter un expert-comptable et un fiscaliste. Nous déclinons toute responsabilité quant aux situations fiscales que vous pourriez réaliser.