La vente dite en l’état futur d’achèvement appelée encore VEFA, vente sur plan ou vente d’immeuble à construire fait l’objet d’une loi du 3 janvier 1967.
Ce type de vente offre un cadre protecteur pour les acheteurs et corrélativement pesant pour les constructeurs.
On parle vente d’immeuble à construire lorsqu'un promoteur décide d'édifier une construction sur un terrain lui appartenant et de vendre l'ensemble (terrain et construction) à un accédant à la propriété.
La vente en l’état futur d’achèvement a pour principale caractéristique d'être signée avant l'achèvement des travaux. L'acquéreur devient alors propriétaire du sol et progressivement de ce qui se construit.
L'opération se déroule en deux temps : l'acheteur signe un contrat de réservation avec le promoteur ou son représentant on appelle cela l’avant contrat. Ensuite il signe le contrat de vente.
Le contrat de réservation ou avant contrat contient les informations relatives à la localisation du logement dans l'immeuble, sa surface habitable, son prix prévisionnel ainsi qu'une note technique sommaire indiquant les matériaux et éléments d'équipement utilisés pour la construction.
On peut souligner deux spécificités de ce de contrat :
Tout comme un contrat traditionnel de vente, l’avant contrat comporte une obligation de dépôt afin de garantir le constructeur d’une volonté claire et sérieuse du futur acheteur.
Plus l'avant-contrat est signé tôt, moins le dépôt de garantie est élevé. En effet, il est égal à 5% du prix prévisionnel de vente si celle-ci est réalisée dans un délai inférieur à 1 an, et à 2% si ce délai est inférieur à 2 ans.
Le promoteur ou son représentant envoie le contrat préliminaire à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. Une fois que l’acheteur remet ou renvoie le contrat signé, il disposera d'un délai de 7 jours à compter de la réception, de ce document pour réfléchir et éventuellement revenir sur sa décision. Dans ce cas, le dépôt de garantie lui sera intégralement restitué.
Le contrat de vente est la suite du contrat préliminaire. Il sera adressé par le promoteur à l'acheteur au moins un mois avant la date de signature. L'acquéreur bénéficiera de ce délai pour vérifier que les termes du contrat de vente sont identiques à ceux du contrat préliminaire. En cas de modifications, il peut refuser de signer et se voir restituer l'intégralité de son dépôt de garantie dans un délai de 3 mois.
Certaines clauses doivent obligatoirement figurer dans le contrat de vente, à savoir : la description de l'immeuble vendu, le prix, les délais de livraison, et les garanties concernant l'achèvement de l'immeuble apportées par le promoteur.
Les travaux sont payés par l'acquéreur au fur et à mesure que la construction avance.
L’acheteur verse 55% l'achèvement des fondations, 70 % à l’achèvement du toit et 95% à la fin de la construction. Les 5% restant seront versé à la réception de l’ouvrage.
Conclusion : La vente en l’état futur d’achèvement appelée encore vente sur plan, véfa, ou vente d’immeuble à construire fait l’objet d’une protection particulière de l’acheteur d’un logement. Elle s’inscrit dans le cadre de la protection du consommateur et a pour intérêt un paiement échelonné de l’acquisition au fur et à mesure de l’avancement des travaux de l’immeuble. Dans le cadre de la défiscalisation, le fait générateur de la défiscalisation est la remise des clefs ou l’acte de réception du logement.
